ULTRA hat geschrieben:erstmal wurde vorab nix aber auch gar nix schriftlich festgehalten, lief alles ueber privat und Telefon und teils mail
(...)
wenn mans recht ueberlegt ist man als Grundbesitzer auch nicht besser dran, die Rechten, Pflichten und Risiken, versteckte Kosten und immer wieder Schikanen der Gemeinde, Bund Land, EU ...
Ich glaube du bringst da etwas durcheinander.
Wenn du alles mündlich besprichst ist es genauso gültig, nur hat man dann eben ein Beweisproblem, denn wer aus einer Behauptung Rechte ableiten will, muss diese beweisen. Daraus, dass man bei mündlichen Abmachungen in Beweisnot kommt, sollte man nicht schliessen, dass mündliche Abmachungen nicht verbindlich sind, denn das wäre unredlich.
Jegliche Abmachung setzt voraus, dass die beteiligten Personen nach Treu und Glauben handeln, d.h. sich an das halten wollen, was sie versprechen. Das ist eine Grundvorausetzung für eine funktionierende Gesellschaft.
Gegen versteckte Kosten gibt es einen Trick: sich kundig machen.
Beim Kauf einer Altimmobilie gibt es eine bewährte Vorgehensweise, und wenn man sich an diese hält, gibt es auch keine Probleme.
1. Besichtigung - wenns nicht gefällt ist Punkt 2 ff. hinfällig.
2. grobe Preisvorstellung - wenn man sich das Haus nicht leisten will oder kann, weil der Verkäufer viel zuviel will, ist Punkt 3 ff. hinfällig.
3. Genaue Besichtigung, Inspektion auf Bauschäden usw. Wenns schlimm ist wird Punkt 4 ff. hinfällig. Sonst gibt es Argumente zur Preisverhandlung.
Hier lohnt es sich einen Sachverständigen mitzunehmen, wenn man sich selber nicht auskennt.
4. Preisverhandlung. Vorvertrag oder mündliche Abmachung, dass Kauf nur zustandekommt, wenn die Finanzierung steht. Frist bis wann die Entscheidung fällt, ob Kauf oder nicht.
Wenns nicht klappt, ist Punkt 5 hinfällig.
5. Notartermin, definitiver Kauf.
Eigentümer ist man erst, wenns im Grundbuch geschrieben steht. In den Kaufvertrag gehören Klauseln:
-Beschriebung der Kaufsache
-Altlasten
-Verpflichtungsfreiheit des Verkäufers gegenüber der Gemeinde (keine Grundsteuerschulden usw., für die immer der im Grundbuch stehende Besitzer haftet - der kann dann versuchen, dieses Geld beim Verkäufer wieder einzutreiben)
-versteckte Mängel bzw. Freiheit von solchen (ist genaugenommen nicht nötig, verbessert aber die Position des Käufers beim Rechtsstreit)
Hier wird der Verkäufer, um Streit zu vermeiden, auf Dinge wie "reparaturbedürftige Klärgrube" hinweisen wollen.
-Besitzübergabe, was mit beweglichen Sachen geschehen soll (soll die Hütte leergeräumt werden und falls ja bis wann)
-Zahlungstermine
Nicht in den Vertrag gehören Sachverhalte, die käuferseitig den Vertrag hinfällig machen, denn man kann nur entweder kaufen oder nicht kaufen.
Versteckte Mängel sind solche, die der Käufer bei üblicher Sorgfalt nicht feststellen kann, denn der Käufer hat die Kaufsache vor dem Kauf zu prüfen. Bei verlotterten Altbauten ist es üblich, dass Bauschäden vorhanden sind. Folglich muss man hier entweder besonders sorgfältig prüfen, was dann bei der Preisverhandlung hilfreich ist, oder das Risiko eben selber tragen.
Der Verkäufer haftet bedingungslos nur für zugesicherte oder wegbedungene Eigenschaften. Glaubt man also nicht an den ganz sicher trockenen Keller, dann soll der Verkäufer dies im Kaufvertrag explizit zusichern, ebenso die Freiheit von Altlasten. In den Vertrag soll auch, was in so einem Fall geschehen soll (Rückabwicklung oder Sanierung auf Kosten des Verkäufers).
Versteckte Mängel sind solche, die der Käufer nicht ohne weiteres feststellen kann und wo der Verkäufer noch Anstrengungen unternommen hat, diese zu verdecken (einen mit Gipskarton überdeckten Hausschwamm zum Beispiel).
Arglistige Täuschung setzt eine aktive Handlung voraus, bloss überstreichen und hoffen dass der andere nicht hinguckt erfüllt dies noch nicht.
Verdeckte Mängel können auch rechtlicher Natur sein, etwa hängige Rechtsstreitigkeiten einer Erbschaft, oder Nutzungsverbote.
Zur Prüfung gehört auch Einsicht ins Grundbuch. Grundbucheinträge gelten rechtlich als bekannt, man kann also nicht einwenden, der Verkäufer habe nicht auf das Wegrecht hingewiesen. Das leiert der Notar vor Urkundenunterzeichnung runter, aber dann ist es zu spät.
Am besten geht man nach dieser Inspektion mit dem Verkäufer durchs Haus und bespricht zusammen was man sieht.
Sinn der Sache ist, dass man weiss was man kauft. Irgendwas nachher als Mangel auszugeben um den Preis nach Vertragsabschluss noch zu drücken ist unredlich.
zu Punkt 4: Verkauft er vor dem Zusagetermin an einen anderen, so kannst du den Schaden, der dir dadurch entsteht (Aufwand, Bankgebühren, Bereitstellungskosten der Hypothek) einfordern. Ansonsten kannst du bis zum Zusagetermin zurücktreten, wenn du willst, und weil keiner eine Abmachung gebrochen hat, ist auch kein Schaden entstanden. Trittst du nach Zusage (auch mündlich!) zurück, kann der andere seinen vergeblichen Aufwand von Dir fordern.
Bei hoher Nachfrage kommt dann eben der zum Zug, der schon flüssig ist, denn der Verkäufer muss nicht warten, bis du das Geld zusammengeliehen hast.
Wenn du eine so grosse Altliegenschaft in dem Zustand für nur 20'000 nicht aus der Portokasse bezahlen kannst und schon den Ankauf fremdfinanzieren musst, dann kannst Du sie dir definitiv nicht leisten, egal wieviel Eigenleistung am Bau du vorhast.