Containerhaus / Tiny House / Modulhaus auf privatem Grund

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Seth
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Containerhaus / Tiny House / Modulhaus auf privatem Grund

#1

Beitrag von Seth » Do 17. Jun 2021, 15:23

Hallo,

ich möchte mal einen Gedanken spinnen.
Kann man auf seinem Privatgrundstück, sofern das Bauland ist, ein Minihaus hinsetzen und dieses dann mit einem Teil seines Grundstückes vermieten?
Oder benötigt es dazu eine extra Ausgliederung des Grundstückes?

Hat jemand Erfahrung mit Tiny Houses?

Die Idee ist eine Investition zu tätigen und damit jemand die Möglichkeit zu bieten ein kleines Selbstversorgergrundstück zu pachten/mieten.

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Re: Containerhaus / Tiny House / Modulhaus auf privatem Grund

#2

Beitrag von Dyrsian » Fr 18. Jun 2021, 08:44

Du kannst, musst aber einen Bauantrag stellen und nach EnEV bauen. Und das, auch wenn das Teil Räder hat. Die Anschlusspflichten (Kanal, Wasser, Strom) sind bestimmt je nach Gemeinde verschieden.
Ob du das Grundstück teilen musst um was zu verpachten weiß ich nicht. Vielleicht kann man aber auch vertraglich ein Nutzungsrecht einräumen anstatt das Grundstück zu verpachten.
Es bleibt, was bei den Tinyhäusern immer das Problem ist: Man kann die versuchen ohne Bauantrag irgendwo hinstellen, aber sobald irgendein Nachbar sauer ist weil deine Äpfel auf sein Grundstück rollen zeigt er dich an und dann musst du das Teil wegbringen. In manchen Gemeinden fliegen die auch mit Drohnen die Gebiete ab, um Schwarzbauten - und nichts anderes ist das - zu finden.
Es werden jetzt nach und nach so spezielle Tinyhausgebiete gebaut und es gibt auch schon welche, aber da lebt man halt wie in der Reihenhaussiedlung bzw. auf dem Campingplatz. Das wird nicht die Freiheit sein, die viele sich vom Leben im Tinyhaus erträumen.
Wenn du mit Bauantrag baust, wird das Ding so unendlich teuer dass es mit der preisgünstigen Vermietung nichts mehr wird, es sei denn du bist sehr reich und sehr großzügig.

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Seth
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Re: Containerhaus / Tiny House / Modulhaus auf privatem Grund

#3

Beitrag von Seth » Fr 18. Jun 2021, 09:13

warum soll das mit Bauantrag so teuer werden?

Allein dieser Antrag kann doch nicht so teuer sein. Als Containerhaus würde ich eins von der Stange nehmen.
Die kosten ca. 80.000 mit ca. 50qm Größe.
Sicher kommen noch die Medienversorgungen hinzu, die liegen ja am Grundstück an.
Ich dachte für 100.000 müsste das doch realisierbar sein.
Wenn ich dann 500€ kalt an Miete verlange, hat sich das nach ca 18 Jahren amortisiert.

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Re: Containerhaus / Tiny House / Modulhaus auf privatem Grund

#4

Beitrag von Teetrinkerin » Fr 18. Jun 2021, 11:44

Bauanträge liegen irgendwo - wenn ich mich noch recht erinnere - bei 300-500€.

Seth, was du in deiner Kalkulation nicht eingerechnet hast, ist, dass Mieten versteuert werden müssen. Dazu kommen im Laufe der Jahre auch Reparaturen und Modernisierungen.

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Re: Containerhaus / Tiny House / Modulhaus auf privatem Grund

#5

Beitrag von Seth » Fr 18. Jun 2021, 11:49

Ich weiß, die Versteuerung lässt sich schlecht berechnen.

Reparaturen erwarte ich keine großen in dieser Zeit.

Optimal wäre natürlich, wenn man +-0 fahren könnte, heißt Mieteinnahmen decken Kreditkosten.
So hätte man eine Private Rentenvorsorge getroffen und jemand würde sich sicher freuen über das Grundstück.

Im Juli besuche ich jemanden, der in so einem Haus wohnt, ich bin gespannt was er berichten kann...

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Re: Containerhaus / Tiny House / Modulhaus auf privatem Grund

#6

Beitrag von Teetrinkerin » Fr 18. Jun 2021, 12:44

Irgendwas fällt leider immer an. Spreche da aus Erfahrung. Wir hatten in den 4 Jahren schon 2 Reparaturen an der Heizung.

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Re: Containerhaus / Tiny House / Modulhaus auf privatem Grund

#7

Beitrag von Seth » Fr 18. Jun 2021, 13:28

Im Tiny House?

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Re: Containerhaus / Tiny House / Modulhaus auf privatem Grund

#8

Beitrag von emil17 » Fr 18. Jun 2021, 13:51

Seth hat geschrieben:
Fr 18. Jun 2021, 11:49
heißt Mieteinnahmen decken Kreditkosten.
Wie hoch ist die Miete, die man für ein vergleichbares Objekt an vergleichbarer Lage tatsächlich erzielen kann?

Als Vermieter mit Gewinnmotiv musst du eine Vollkostenrechnung machen, dazu gehört auch die Amortisation des Gebäudes, Steuern, Versicherung, Gebühren, Reparaturen, Mietausfallrisiko, und natürlich alles nach Mehrsteuern wegen Mehreinnahmen.
Zudem sind die 100k dann nicht flüssig. Du haftest mit deinem gesamten Vermögen für den Kredit, eine Immofirma nur mit den Immobilien. Wenn du einen Mieter erwischst, der nicht bezahlt und nicht rauswill und alles kaputtwohnt, merkst du den Unterschied.

Lohnen tut sich das wenn man erbt und die Hütte wohnbereit sowieso da steht, wenn man gute Immobilien an guter Lage bewirtschaftet, wenn die Immobile als Vermietobjekt geplant ist und wenn man eine kritische Masse überschreitet (dann kann man mit billigem Fremdgeld bauen, was man als Einzeltäter nicht bekommt, und die Mieter die Hypothek tilgen und Eigenkapitalrendite bezahlen lassen, zudem steuerlich Investitionen optimieren).

Bei kleinen Einfamilienhäusern ist der Anteil an Sowiesokosten pro ertragbringende Wohneinheit (Leitungen, Anschlüsse, Haustüre, Heizung usw.) ungünstig hoch, deshalb baut sowas kein Profi als Renditevermietobjekt. Wenn du als Laie baust, hast du auch ein Pfusch-am-Bau-Risiko, das ist nicht null. Da du als Einzelbauherr kein Aufragsvolumen erzeugst, werden alle Preissteigerungen voll an Dich weitergegeben, und die Handwerker lassen Dich warten, weil grössere Bauherren sonst Aufträge an andere vergeben.
Ich will damit nicht sagen, dass man es nicht machen soll, aber eine Lizenz zum Geld drucken ist sowas nicht.

Wenn das Teil dann auch noch im eigenen Vorgarten steht muss man die Mieter ertragen. Das ist auch ein Risiko, und Mieter rauswerfen die man nicht verträgt die aber nicht rauswollen ist in Deutschland eine Sache, die überhaupt keinen Spass macht. EFHs sind deswegen so beliebt, weil man die Illusion hat, innerhalb seiner Hecke für sich zu sein.
Wer will, findet einen Weg. Wer nicht will, findet eine Ausrede.

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Re: Containerhaus / Tiny House / Modulhaus auf privatem Grund

#9

Beitrag von emil17 » Fr 18. Jun 2021, 13:56

Seth hat geschrieben:
Fr 18. Jun 2021, 11:49
heißt Mieteinnahmen decken Kreditkosten.
Wie hoch ist die Miete, die man für ein vergleichbares Objekt an vergleichbarer Lage tatsächlich erzielen kann?

Als Vermieter mit Gewinnmotiv musst du eine Vollkostenrechnung machen, dazu gehört auch die Amortisation des Gebäudes, Steuern, Versicherung, Gebühren, Reparaturen, Mietausfallrisiko, und natürlich alles nach Mehrsteuern wegen Mehreinnahmen.
Zudem sind die 100k dann nicht flüssig. Du haftest mit deinem gesamten Vermögen für den Kredit, eine Immofirma nur mit den Immobilien. Wenn du keinen Mieter findest oder einen erwischst, der nicht bezahlt und nicht rauswill und alles kaputtwohnt, merkst du den Unterschied.

Lohnen tut sich das wenn man erbt und die Hütte wohnbereit sowieso da steht, wenn man gute Immobilien an guter Lage bewirtschaftet, wenn die Immobile als Vermietobjekt geplant ist und wenn man eine kritische Masse überschreitet (dann kann man mit billigem Fremdgeld bauen, was man als Einzeltäter nicht bekommt, und die Mieter die Hypothek tilgen und Eigenkapitalrendite bezahlen lassen, zudem steuerlich Investitionen optimieren).

Bei kleinen Einfamilienhäusern ist der Anteil an Sowiesokosten pro ertragbringende Wohneinheit (Leitungen, Anschlüsse, Haustüre, Heizung, Gebäudehülle, Verwaltungsaufwand usw.) ungünstig hoch, deshalb wird das teurer pro Nettowohnfläche und deshalb baut sowas kein Profi als Renditevermietobjekt. Wenn du als Laie baust, hast du auch ein Pfusch-am-Bau-Risiko, das ist nicht null. Da du als Einzelbauherr kein Aufragsvolumen erzeugst, werden alle Preissteigerungen voll an Dich weitergegeben, und die Handwerker lassen Dich warten, weil grössere Bauherren sonst Aufträge an andere vergeben.
Ich will damit nicht sagen, dass man es nicht machen soll, aber eine Lizenz zum Geld drucken ist sowas nicht.

Wenn das Teil dann auch noch im eigenen Vorgarten steht muss man die Mieter ertragen. Das ist auch ein Risiko, und Mieter rauswerfen die man nicht verträgt die aber nicht rauswollen ist in Deutschland eine Sache, die überhaupt keinen Spass macht. EFHs sind deswegen so beliebt, weil man die Illusion hat, innerhalb seiner Hecke für sich zu sein.
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Re: Containerhaus / Tiny House / Modulhaus auf privatem Grund

#10

Beitrag von emil17 » Fr 18. Jun 2021, 14:09

Hierzu eine Geschichte, wie es einer Verwandten in D erging, die im Elternhaus, das sie nicht selbst bewohnt hat, eine Einliegerwohnung mit Gartenhaus vermietet hat:
Die Mieterin wurde nach Scheidung insolvent und hat nicht bezahlt. Irgendwann hat dann das Sozialamt die Nettomiete bezahlt, also Räumungsklage wegen Säumigkeit gegenstandslos. Die Nebenkosten waren uneinbringlich (um das zu vermeiden muss man dafür sorgen, dass der Mieter mit Gas- und Wasserwerk Verträge abschliesst, nicht eine Warmmiete machen), einschliesslich dem immensen Stromverbrauch für die Hanfplantage, den ein Untermieter der angeblich insolventen Mieterin im Gartenhaus hatte. Und nein, die stellen den Strom nicht ab, da ja die besitzerin dafür haftet). Einen insolventen Mieter zur Zahlung zu verklagen ist witzlos, da nix zu holen ist und die lieber Zigaretten kaufen, statt Strom und Wasser zu bezahlen. Die Wohnung frei zu bekommen dauerte drei Jahre, und nur mit viel juristischem Geschick konnte vermieden werden, dass man der Mieterin den Umzug und die Suche einer nicht teureren Wohnung in der Gegend nicht noch extra bezahlen musste. Die Nettomieten in der Zeit wurden durch die Anwaltskosten (theoretisch durch die erfolgreich rausgeklagte Mieterin zu bezahlen, aber wei da ja nix zu holen ist, haftet auch hier der Kläger) und die Wiederinstandstellung der verwüsteten Wohnung mehr als aufgefressen.

Also rentabel geht anders.
Wer will, findet einen Weg. Wer nicht will, findet eine Ausrede.

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