Haussuche startet - und immer wieder mal Fragen

[Knurrhuhn]

Söööö .... es ist soweit. Ich kann endlich anfangen, "ernsthaft" nach einer Hütte zu suchen.

Bei meinen bisherigen Recherchen fand ich die meisten Häuser, die mich begeisterten, in Mecklenburg. Meine Begeisterung für den Norden hab ich hier ja schon mehrfach geäußert, aber natürlich nicht zuletzt auch der Preise wegen.
Wenn ich jetzt die Immo-Anzeigen durchforste, stellen sich natürlich eine Menge Fragen, die früher nur mal ganz zaghaft in einer entlegenen Hirn-Ecke aufflackerten und schnell wieder erloschen sind. Nun aber wird es konkret, und ich muß mich damit auseinandersetzen.
Ich habe jetzt nicht sofort alles parat, was mir auf den Nägeln brennt, dafür ist alles noch zu unsortiert und vage. Aber im Laufe der Zeit werden sich da ganz konkrete Nachfragen ergeben, und dafür möchte ich diesen, meinen Thread aufmachen. Ich versuche natürlich auch, die Suche zu nutzen für Themen die schon mal durchgekaut wurden. Aber ich würde mich trotzdem freuen, wenn einzelnen Fragen auch hier in diesem Thread Beachtung geschenkt würde.

Was ich bei meiner Suche bisher feststelle ist: die Preisunterschiede zwischen den meisten Häusern scheinen sich hauptsächlich dadurch zu ergeben, daß die teureren bereits "saniert" wurden - was aber für mich oft einem Gruselkabinett gleich kommt: Kunststoff-Fenster die absolut nicht zum Haus passen, pottenhäßliche Anbauten, Laminatböden, Ölheizung aus den 90ern inklusive Kunstofftanks, bis zur Decke weiß gekacheltes Bad, evtl. dilletantisch ausgeführte Isolierungsarbeiten, usw. usw....
Also alles Dinge, die ich sowieso im Laufe der Zeit rausreißen, (teuer?) entsorgen sowie neu machen müßte. Also nutzt mir das ganze teure Geraffel überhaupt nix.

Von daher liebäugle ich inzwischen schon eher mit den Billigobjekten, die zwar in einem ursprünglichen aber noch solchen Zustand sind, daß man erstmal darin wohnen könnte. Z.B. schreckt es mich in keinster Weise ab, wenn nur Kachelöfen statt einer Zentralheizung vorhanden sind, da ich eh am liebsten nur per Holzofen/-Öfen heizen möchte.
Natürlich kommt es auf den Zustand der Grundsubstanz an, daß kein Schwamm drin ist, das Dach dicht ist, keine Feuchtigkeitsprobleme vorhanden und all das. Aber das kann man ja im Einzelfall vor Ort checken.
Für mich ist es wichtig ein Objekt zu finden, das ich bezahlen kann ohne Bankkredit, und das ich dann entsprechend des nachwachsenden Geldes nach und nach renovieren kann. Von daher halte ich diese "Schnäppchenhäuser" schon für interessant und anpeilungswert.

Ich bin gerade dabei, in Excel eine Checkliste anzulegen worauf geachtet werden muß, nach einzelnen Kategorien aufgeteilt: Haus und Grundstück, Umgebung, zu erwartende Nebenkosten, der Kaufprozess, und das immer wieder beliebte "Sonstiges".
Dafür übrigens nochmal meinen herzlichen Dank an Rüben-Kraut für diesen Thread http://www.selbstvers.org/forum/viewtop ... nto#p64030, dessen Inhalt ich bei meiner Liste berücksichtigt habe!

Dazu hab ich dann schon mal folgende Fragen:

- hat schon mal einer eine Sammelgrube (Abwasser) restaurieren oder erneuern lassen müssen? Da würden mich die ungefähren Kosten interessieren.
- wie teuer ist das Abpumpen einer solchen Grube in etwa?
- wie viel zahlt ihr für die Analyse eures selbstgeförderten Trinkwassers?
- wie hoch sind Eure Kosten für Niederschlagswasser? Dafür wird doch nur die bebaute/versiegelte Fläche zur Bemessung herangezogen, richtig? Die Grundstücksgröße an sich wäre also egal?
- wie viel zahlt ihr jeweils an Grundsteuer?

Ich weiß, daß das auch je nach Region/Stadt/Kreis ganz unterschiedlich ist, aber mich würden mal Eure jeweiligen Werte interessieren, damit ich überhaupt mal eine Ahnung davon bekomme.
So möchte ich z.B. wissen, ob es in den Nebenkosten nachher einen Unterschied macht zwischen einem großen und kleinen Grundstück, und möchte mir da einen gewissen Durchschnittswert ermitteln oder so.

[guzzmania]

Hallo Knurrhuhn,

Gratuliere zu diesem Schritt! :-)

Ad Abwasserentsorgung: Ich zahle EUR 10 pro Kubikmeter. Großes Sparpotenzial durch Humusklo etc.!
Ad Sammelgrube-Sanieren: Schritte Null und Eins sind Auspumpen und Reinigen (hier: EUR 250) sowie Dichtheitsprüfung (hier: EUR 253). Für die eventuelle Abdichtung hat zu mir der Baumeister gemeint: "so ca. 2000 EUR." Die Grube hat 9m3.

Hast Du die Themen Lärmbelastung und Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz schon auf Deinem Radar? Das waren Punkte, die sich bei uns als sehr preiskritisch herausgestellt haben. "Schnäppchen" lagen typischerweise an stark befahrenen Straßen oder direkt an der Bahn. ;-)

Deine Überlegungen zum Thema saniert versus unsaniert teile ich voll und ganz! Da muss man sich Kompetenz erwerben, um echte Substanzprobleme (z.B. Feuchtigkeit aufgrund von drückendem Hangwasser ) von kosmetischen Oberflächenproblemen (z.B. Feuchtigkeit aufgrund kaputter Dachrinne oder kaputten Kellerfenstern,...) zu unterscheiden. Recht hilfreich fand ich dazu dieses Buch: http://www.amazon.de/Altbauten-kosteng% ... 3939338281

Liebe Grüße,
guzzmania

[Sabi(e)ne]

Ich gehör ja zu der "ja, aber....."-Fraktion: du weißt, was auf dich zukommt, wenn du NUR mit Holz heizen willst? So die ganze Logistik, und mindestens Holz für zwei Jahre ofenfertig im Lager zu haben?
Ich kann es mir für mich nicht ohne zapfwellenbetriebenen Holzspalter vorstellen, und diese Tonnen an Holz faßt man alle mindestens 3x an, eher noch öfter.
Holzöfen sind toll, aber wenn es noch andere Möglichkeiten gibt, sollte man die nicht von vornherein verwerfen. Zumal im Sommer mit Holz kochen bedeutet, daß die Küche eine 10 Sterne-Sauna wird - einkochen kann da ganz schnell Quälerei werden.
Es ist auch arg ungemütlich, wenn man im Winter mal krank wird, und sich dann noch um Wärme kümmern muß.
Ich würde in jedem Fall noch eine Alternative zum Holzofen haben wollen.

[Knurrhuhn]

@Guzzmania,

danke schon mal für diesen Überblick. Wow, das sind aber schon einiges an Kosten für diese Sammelgrube. Ich bin mich gerade etwas am einlesen in dieses Thema, es gibt ja da ganz unterschiedliche Varianten und Möglichkeiten, was man sich da in den Garten setzen kann. Am allerliebsten wäre mir eine Pflanzenkläranlage. Aber es ist ja auch Genehmigungsabhängig, was man sich da hinbasteln darf und was nicht. Und am Ende hat man sich was tolles installiert, und unterliegt 10 Jahre später einem Zwang, sich an's Kanalsystem anschließen zu müssen.
Jedenfalls ist eine Komposttoilette für mich schon mal sicher, die hab ich schon seit ca. zwei Jahren auf meiner "muß sein"-Liste.

Ja, diese Dinge die die Umgebung betreffen hab ich soweit alle auf'm Schirm. Ich hab z.B. ein wirklich wunderschönes und schön renoviertes Haus zu einem akzeptablen Preis gefunden - aber in 500 m Luftlinie liegt eine Autobahn!!!

Was die Beurteilungen von Mängeln betrifft will ich auf jeden Fall einen professionellen Sachverständigen hinzuziehen, sobald für mich von meiner persönlichen Bewertung her ein Kauf ernsthaft in Frage kommen könnte. Ich hatte ja selbst schon mal zwei Häuser, das erste mit Partner, das zweite ganz alleine, und da ist es gutgegangen das alleine zu entscheiden. Trotzdem will ich da diesmal lieber auf der sicheren Seite sein.

@Sabi(e)ne,

ja, Du hast absolut Recht mit Deinen Einwänden, und dadrüber grüble ich ja auch noch. (Nur den Einwand mit "auch im Sommer nur mit Holz kochen" versteh ich grad nicht? Ich kann doch einen E- oder Gasherd trotzdem betreiben nebenher?)
Aber gerade das Krankheitsthema ist bei meinem maroden Zustand nicht außer acht zu lassen. Obwohl wenn's danach geht .... dann sollte ich eh besser in betreutes Wohnen ziehen, als alleine in ein olles Haus.
Am allerliebsten wäre mir ein Grundofen, mit dem ich das ganze Haus heizen kann. Ich hatte dazu auch vor einer ganzen Weile schon mal einen Trööt eröffnet, wo das diskutiert wurde, mit allen Vor- und Nachteilen. Hach, es ist wirklich nicht einfach.
Ich denke, wenn eine brauchbare Heizungsanlage schon vorhanden wäre, würde ich sie wohl auch behalten. Aber die Frage ist: baue ich eine ein, wenn keine drin ist?
Es gäbe für Notfälle noch 2-3 mobile Gasöfen. Ich bin ja alleine und will auch keine große Wohnfläche haben. Mit 70-80 qm wäre ich happy, viel mehr wöllte ich ehrlich gesagt gar nicht haben.

[guzzmania]

Liebes Knurrhuhn,

Da fallen mir weitere Punkte ein, die sich bei unserer Haussuche als wichtig erwiesen haben:
-) Bauakte checken und schauen, ob (bzw. was alles) ohne Genehmigung gebaut ist. "Schwarzbauten" sind nicht per se ein Grund, etwas nicht zu kaufen, aber im Kaufpreis sollten die Kosten für einen eventuellen Abriss schon einkalkuliert sein. Dabei am Gemeindeamt Pokerface bewahren, um keine schlafenden Hunde zu wecken.
-) Auf den einschlägigen Karten überprüfen, ob das Gründstück im Hochwassergebiet oder Rutschgebiet liegt.
-) Grundbuchauszug anschauen, welche Lasten bestehen. Z.B. Wegrechte.
-) Vor Ort schauen, ob durch Gewohnheit enstandene Wegrechte bestehen, insbesondere Wegrechte zugunsten der Öffentlichkeit. In diesem Fall mit der Gemeinde abklären, wer die Kosten für den Wegerhalt und eventuelle Haftungen trägt.

Ach ja, und weil Du "betreutes Wohnen" erwähnst... Ein gewisses Mindestmaß an Barrierefreiheit und Unterbringungesmöglichkeiten für eine eventuelle Betreungsperson in späteren Jahren finde ich als Kriterien durchaus bedenkenswert.

lg
guzzmania

[moorhexe]

ich finde es zwar vernünftig, alles vorher abzuchecken...


jedoch ist es am einfachsten , das meiste abzuchecken, wenn schon ein geeignetes objekt in die nähere auswahl gekommen ist.

es gibt so viele unterschiedlich auslegbare verordnungen, daß es müßig ist, alle eventualitäten vorher zu dikutieren.
es kommt bei jedem haus was anderes auf dich zu....
habe schon mehrmals alte häuser gekauft, renoviert, umgebaut und wieder verkauft.
ich dachte, ich kenne mich aus...
aber es gibt immer wieder neue fallstricke.

[guzzmania]

Ja, Moorhexe, da hast Du recht. Das Einarbeiten in die ganzen Spezifika ist auch sehr zeitaufwändig.

Wir haben's so gemacht, dass wir uns irgendwann in einen Ort "verliebt" haben und dann nur mehr dort gesucht habe, bis wir das Passende gefunden haben. Da haben wir dann die Leute am Gemeindeamt, die Bauvorschriften, die Preisniveaus, die örtlichen Schleichwege, usw. schon gut gekannt. Als das Objekt der Begierde schließlich auftauchte, waren wir als erste vor Ort und blitzschnell entschlossen.

[emil17]

Das oben zitierte Buch ist von KF.
Es gilt hier das selbe wie für alle Themen, wo Sachwissen mit Weltanschauung gepaart auftritt: mehrere Autoren zum selben Thema lesen.

Für die Wahl der Liegenschaft gilt, dass man nicht gegen das Haus wohnen sollte. Will heissen, wenn man alle Wände rausreissen "muss", wenn man aus Ställen Arbeitsräume machen will, wenn man grosse hohe Räume mag und die Hütte klein und verwinkelt ist, dann lohnt sich die Sache nicht.

Du weißt, was auf dich zukommt, wenn du NUR mit Holz heizen willst? So die ganze Logistik, und mindestens Holz für zwei Jahre ofenfertig im Lager zu haben?
Ich kann es mir für mich nicht ohne zapfwellenbetriebenen Holzspalter vorstellen, und diese Tonnen an Holz faßt man alle mindestens 3x an, eher noch öfter.
Holzöfen sind toll, aber wenn es noch andere Möglichkeiten gibt, sollte man die nicht von vornherein verwerfen. Zumal im Sommer mit Holz kochen bedeutet, daß die Küche eine 10 Sterne-Sauna wird - einkochen kann da ganz schnell Quälerei werden.
Es ist auch arg ungemütlich, wenn man im Winter mal krank wird, und sich dann noch um Wärme kümmern muß.
Ich würde in jedem Fall noch eine Alternative zum Holzofen haben wollen.

Da wir nur mit Holz heizen, kann ich was dazu sagen.
Es gibt keine andere Heizquelle, die soviel wohnliche Wärme schafft (ausgenommen Holzvergaser), keine, die so preiswert heizt, und es gibt keine, die soviel Arbeit macht. Das Spalten ist noch das Geringste an der Sache.
Die Kombination mit thermischer Solaranlage hat sich als sehr gut erwiesen, zumal so auch das Warmwasser erzeugt wird.
Logistik ist wichtig. Man sollte:
- die Arbeit mögen; wer eine Stückholzheizung hat nur um Geld zu sparen wird sie irendwann einmal hassen. Wer etwas Organisationstalent hat, kann immer wieder Brennholz "organisieren". Wer das Holz ofenfertig zukaufen muss, der soll sich gut überlegen, ob sich die Sache dann noch lohnt oder ob es ein Ofen als Nebenheizquelle auch tut.
- Das Gebäude muss passen. Es braucht Nebengebäude: leicht zugänglichen ausreichend bemessenen Lagerplatz für mindestens zwei Jahre, mit gedecktem Arbeitsplatz für die Aufarbeitung. Ganz wichtig ist, wie das Holz zum Haus und wie es vom Stapel zum Ofen kommt. Wir haben bauseitig dafür gesorgt, dass man keine Körbe über Treppen schleppen muss. Man sollte ebenerdig und ohne Schwellen vom Lagerplatz zum Ofen kommen, damit man z.B. Kisten auf Rollen verwenden kann.
- wer das Holz selber macht, sollte effiziente und schwere Maschinen anschaffen. Drehstrommotoren! Eine Kreissäge mit Schiebetisch und viel Leistung erleichtert die Arbeit enorm. Wer viel Holz mit geringerem Querschnitt hat (Obstbaumschnitt, Schlagabraum usw.) für den wäre eine grosse Bandsäge das RIchtige, zumal man damit auch sonst grobe Zuschneidearbeiten machen kann, die in Haus und Hof anfallen, wie Pfähle anspitzen, Bretter besäumen und so weiter. Grosse Bandsägen gibts für kleines Geld gebraucht.
Alles mit der Kettensäge machen ist eine Schinderei, teuer und auch für die Nachbarn lästig.
- Selbstverständlich braucht man dann auch noch eine Transportmöglichkeit.
- Es ist ein grosser Irrtum, dass die Gebäudehülle beliebig schlecht sein dürfe, nur weil das Holz billig ist.

Zu den Öfen: Brennkammern für 33er Scheite sind das mindeste, wenn man alles auf 25 cm oder noch kürzer sägen muss wird das sehr mühsam.
Auf vernünftige Wirkungsgrade achten: entweder schweren Grundofen oder Zentralheizungsherd oder Holzvergaser. Kaminöfen, Schwedenöfen und solche Teile sind, egal was die Werbung sagt, konstruktionsprinzipbedingt schlecht. Das ist im Wochenendhaus oder wenn es nur als Zusatzheizung gedacht ist egal, als Hauptheizung nicht. Niederträchtigerweise heizt ein Ofen scheinbar umso besser, je leichter er ist.
Wenn immer jemand im Haus ist, sind die alten Bauerngrundöfen mit grosser Brennkammer ideal, weil sie mit einmal einheizen das Haus den ganzen Tag warm halten, weil man auch sperriges Holz verfeuern kann, weil nichts daran ist, was kaputtgehen könnte, weil sie ohne Strom funktionieren, weil man darin backen kann, und nicht zuletzt weil ein nachwachsender Rohstoff verbraucht wird.

[kraut_ruebe]

ich weiss nicht wie die betriebskosten bei den unterschiedlichen heizarten bei euch sind, müsste man vorher vergleichen. bei uns hier ist es so, dass sich öl, erdgas und strom von den verbrauchskosten gegenseitig fast nix schenken.

wenn hier ein haus keine zentralheizung hat und man ansonsten mit einzelöfen heizen will ist es am kostengünstigsten thermostatgesteuerte elektroheizkörper aufzuhängen für notfälle wie krankheit oder man mal für nen tag oder wochenende weg muss. (alternativ, etwas angenehmer im gefühl und sparsamer im verbrauch aber teurer in der anschaffung: infrarotheizkörper).

einschränkend aber dazu: es kommt dann auch auf die bauart des hauses an. ziegelmassiv oder ein altes bauernhaus mit 50cm-wänden kann/muss man anders betrachten als nen 60er/70er/80er-jahre bau mit dünnen wänden.

die dicken wände speichern die wärme genial gut, da muss man nur im herbst drauf achtgeben dass einem die wände nicht auskühlen und rechtzeitig abends den holzofen anwerfen. dann kann man da ohne dass es dann auf der abrechnung schweren stress macht auch mal zwischendurch mit strom die wärme halten.

bei dünnen wänden wird das schon schwieriger, die kühlen viel schneller aus, sodass einzelöfen ohne immer wieder genutzte unterstützung eher unkonfortabel sind. hier müsste man dann überlegen wie sinnig dämmung und/oder ein zentrales heizsystem sind und gut und genau rechnen bevor man sich entschliesst.

[emil17]

Ich bin ja alleine und will auch keine große Wohnfläche haben. Mit 70-80 qm wäre ich happy, viel mehr wöllte ich ehrlich gesagt gar nicht haben.

80 m2 für alleine ist ja nun auch nicht gerade bescheiden, aber kleinere Häuser werden sich schwer finden.

-) Bauakte checken und schauen, ob (bzw. was alles) ohne Genehmigung gebaut ist. "Schwarzbauten" sind nicht per se ein Grund, etwas nicht zu kaufen, aber ...

Das lässt man sich in den Kaufvertrag schreiben, dass der Verkäufer versichert, es gäbe keine Schwarzbauten. Dann kann man den zwicken, falls doch. Ärger hat man dann immer noch genug damit.

-) Vor Ort schauen, ob durch Gewohnheit enstandene Wegrechte bestehen, insbesondere Wegrechte zugunsten der Öffentlichkeit. In diesem Fall mit der Gemeinde abklären, wer die Kosten für den Wegerhalt und eventuelle Haftungen trägt.

Es gibt keine Wegrechte durch Gewohnheit, die rechtlich Bestand haben. Was nicht im Grundbuch steht, kann keinem gutgläubigen Erwerber entgegengehalten werden. Deshalb stehen die Dienstbarkeiten ja auch im Grundbuch.
Hingegen können Gewohnheits"rechte" gerade bei Altbauten Ärger machen. Wenn da ein Nachbar einer gewissen Sorte schon jahrelang Anhänger und Autos abgestellt hat, weil die alte Frau, die zuletzt drin wohnte, nix gesagt hat, dann hört der nicht bloss auf damit, weil Du es gekauft hast.
"Hier habe ich schon immer und diese Zugezogenen glauben sowieso, sie dürften alles ... "