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von emil17 » Do 3. Mai 2018, 16:15
Bitte hör auf Edermühle.
Die Spielregeln bei Immobilienverkäufen sind klar. Man muss begründen warum man davon abweicht, nicht warum man sich daran halten möchte.
Als da wären:
Der Makler wird bezahlt für die Vermittlung eines Vertrages. Er hat also ein Interesse daran, dass irgendwer kauft. Warum ist ihm erstmal egal.
Deshalb gibt es keinen Grund, aus reiner Nächstenliebe nicht an den Erstbesten zu verkaufen, der den geforderten Mindestpreis auf den Tisch legen will.
Der Makler bekommt die Beschreibung des Kaufgegenstandes vom Verkäufer. Er haftet nicht dafür, dass da alles stimmt! Also wird er ein schönes Exposé machen und den Verkäufer von überrissenen Preisvorstellungen abhalten, denn das alles gefährdet seine Provision.
Die rechtssichere Dokumentation des Verkaufsgegenstandes, mit Grundbucheintrag als Eigentumsnachweis, Dienstbarkeiten, amtlich gültiger Plan des Grundstückes mit Grenzverläufen hat der Verkäufer beizubringen.
Üblicherweise verlangt das der Makler vom Verkäufer, weil er weiss, dass ohne diese Dokumente die Verkäuflichkeit des Objekts schlecht ist. Deshalb ist das kein Grund für einen Aufpreis.
Öffentlich-rechtliche Nutzungsvorschriften (Bebauungspläne, Tierhalteverbote und dergleichen) sind für jeden einsehbar. Wer also eine ruhige Bleibe will und ein Haus im Gewerbegebiet kauft, kann sich nicht darauf berufen, der Verkäufer habe ihm einen wesentlichen Mangel verschwiegen.
Dies ist für den Makler eine Routinesache, steht deshalb auch meist im Exposé. Immer vor Unterzeichnung des Vertrags auf dem Amt verifizieren!
Mündlich versprochene Preisnachlässe bei Mängeln in der Dokumentation kommen den Käufer in der Regel teuer zu stehen.
Der bauliche Zustand des Objektes muss vom Käufer beurteilt werden, und zwar schlauerweise vor Beginn der Preisverhandlungen. Für Baumängel oder Gebäudeeigenschaften, die man sehen kann oder bei üblicher Aufmerksamkeit hätte sehen müssen, haftet der Verkäufer nicht.
Der Verkäufer haftet nur für arglistig verschwiegene Mängel (Arglist: war ihm bekannt, was der geschädigte Käufer zu beweisen oder doch plausibel zu machen hat, hierzu gehören auch Dinge, die der Käufer nicht erkennen kann, also etwa strittige Grenzverläufe und dergleichen) und für Eigenschaften des Objekts, die im Vertrag explizit zugesichert sind.
Ist da also eine antike Ölzentralheizung drin, schaut man sich den Öltank an, denn Ölheizungen ohne Tank sind selten.
Damit es deshalb keinen Streit gibt, begeht man das Gebäude bei ernsthafter Kaufabsicht mit jemandem, der Asbest, Hausbock, Wasserschäden und dergleichen erkennen kann, wenn man sich das nicht selber zutraut.
Der Verkäufer kann einen Nachweis der Kaufkraft des Käufers verlangen. Üblicherweise ist das ein Kontoauszug oder eine Finanzierungszusicherung einer Bank. Weil die Beschaffung etwas Zeit braucht, ist es üblich, dem Käufer dafür eine Frist zu geben. Die Kaufabsicht kann man in einem Vorvertrag festhalten. Der Käufer wird dann schadenersatzpflichtig, wenn er plötzlich doch nicht mehr will und der Verkäufer nachweisen kann, dass er wegen der Zusage einen anderen Käufer verloren hat. Der Verkäufer muss dem Käufer die Kosten für diese Nachweise ersetzen, wenn er doch an einen anderen verkauft.
Der Notar schliesslich ist sozusagen Staatsanwalt in der Abwicklung, er sorgt dafür, dass alles richtig geschrieben wird, und beglaubigt den Vertrag.
Bei der Vermessung und den Grenzsteinen ist es gewöhnlich so, dass der Käufer sie sich zeigen lassen soll. Der Nachbar muss bei der Grenzfeststellung behilflich sein, denn er hat rechtlich gesehen das gleiche Interesse. Bei der Wiedervermessung ist es meines Wissens gleich wie bei der Musik: wer bestellt, bezahlt.
Fehlen Steine oder sind sie nicht auffindbar, so gilt das was in den öffentlichen Plänen steht. Da kann auch stehen, dass der Grenzverlauf nicht amtlich festgestellt ist.
Übliche Nutzungen und Absprachen des Vorbesitzers sind für den Käufer nur insofern bindend, als sie durch Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert sind. Das ist eine zuverlässige Quelle für Nachbarschaftsstreitereien, also Vorsicht mit "der parkt da zwar schon immer, aber der Platz wird mit verkauft". Wenn du Pech hast, musst du den wegklagen. Kein guter Einstand, auch wenn der andere der Depp ist.
Mobilien wie Rasentraktoren, Konzertflügel und was noch so im Kaufpreis mitgegeben wird, aus dem Kaufvertrag rausnehmen und extra regeln, du bezahlst dafür sonst Maklerprovision und Notargebühr und Grundstückhandänderungssteuer und so weiter mit.
Wer will, findet einen Weg. Wer nicht will, findet eine Ausrede.
