Kaufentscheidung zur Immobilie - und dann?

[citty]

Danke Kraut_Ruebe! Bin auch gerade dabei eine check liste zu machen, das mit der Grenze (property line) habe ich glatt vergessen. Auf dem Bauamt kann man sich einen Flurplan geben lassen.

LG, Citty

[emil17]

Vermutlich für eine erfahrene Maklerin nicht 'noch nie gehört, dass es das auch geben kann', aber
geordnete Besitzverhältnisse auf Verkäuferseite erleichtern die Sache wesentlich:
a) bei Vertragsabschluss scheint aufgrund des Grundbuchauszugs auf, dass der Verkäufer nicht Alleinbesitzer ist. Der war selbst echt überrascht! Der andere Besitzer wusste auch nichts davon, dass er noch immer im Grundbuch war und dachte, er hätte seinen Miteigentumsanteil schon lange verkauft.
Zum Glück für mich waren der Verkäufer und der andere beide ehrliche Menschen und nicht miteinander zerstritten: Der andere Besitzer hat eine Akte unterschrieben, wonach er dem Verkäufer seinen Anteil für einen symbolischen Preis von SFr. 1.- verkauft, und der Verkäufer hat die dadurch verursachten Mehrkosten der Handänderung übernommen, obwohl im Vertrag "Handänderungskosten zu Lasten des Käufers" stand.

Ebenfalls eine Plage sind DUMME Miteigentümer. Kleine Parzelle, alles nur Gebüsch und Schuttdeponie. Miteigentümer wollte anlässlich des Kaufes sein Vorkaufsrecht nicht wahrnehmen. Ich räume einen Teil frei, nachdem ich frage, was mit all dem Zeug was da herumliegt werden soll und er sagt, es ist ihm egal, es sei nicht von ihm, ich solle machen was ich wolle.
Später kommt er wegen etwas anderem vorbei und sagt angesichts der freien Fläche "das ist also mein Parkplatz - bitte stellen Sie ihr Auto da weg"
Ich sage, "das ist unser Parkplatz, Sie haben 1/3 und ich habe 2/3 der Fläche"
Er: "Die Fläche wo ihr Auto steht ist doch etwa 1/3, und da möchte ich nun parkieren, denn 1/3 gehört ja mir"
Ich: "haben wir je abgesprochen, wer welche Fläche benutzt?"
Er: "Nein, aber ich möchte die freigeräumte Fläche haben"
Ich: "solange nix abgesprochen ist, kann ich Sie genausowenig von da verscheuchen, wenn Sie zuerst kommen, wie Sie mich wenn ich vor Ihnen da war, aber Sie dürfen jederzeit auch ihren Teil des Schuttes wegräumen und dann haben zwei gleichzeitig Platz"
Er: "Aber sie hindern mich daran, auf meinem Grundstück zu parken"
Ich: "Zwei Drittel des Grundstückes sind nicht zugeparkt"
Er: "Aber da kann man nicht parken"
Ich: "deswegen habe ich ja auch da geparkt, wo ich vorher freigeräumt habe"
Er: "Auf diese Art günstig zu einem Parkplatz zu kommen, der Platz ist ja viel mehr wert als Sie für Ihren Teil des Grundstücks bezahlen mussten"
Ich " Sie hatten ja Vorkaufsrecht zum gleichen Preis"
Er: "Was soll ich mit dem Platz, ich wohne ja gar nicht da - und diesem ( xxx zensiert, gemeint war der, der mir verkauft hat) kauf ich doch nix ab"
Ich: "Kann ich beides nix dafür"
Er: "Früher, bevor der wo Ihnen das Grundstück verkauft hat den Schutt draufgetan hat konnte man da immer parken, weil dem seine Mutter wo da gewohnt hat hatte gar kein Auto"
Ich "Kann ich auch nix dafür -- muss ich mich jetzt entschuldigen, weil ich ein Grundstück, von dem ich Miteigentümer bin, auch benutze?"
Er: "Wenn die Besuch hatten, wurde nie hier geparkt"
Ich: "Das tut mir ausserordentlich leid, aber ich habe nicht die Pflicht mitgekauft, ausschliesslich und immer so zu parken, wie es dem Besuch von der Mutter des Verkäufers genehm war. Ausserdem bin ich Miteigentümer und nicht mein eigener Besuch. Warum haben sie ihm nicht gesagt, dass er nicht die ganze Fläche zumüllen darf?"
Er: "Der hat den Schutt da abgeladen ohne mich zu fragen, und weil Sie ihm abgekauft haben, müssen Sie das nun wegräumen"
Ich: "Ich hab gekauft wie gesehen - aber wenn Sie wollen, kümmere ich mich drum dass das restliche Zeug auch noch weg kommt; ich möchte nur dass Sie mir an die Entsorgungskosten bezahlen"
Er: "Aber ich bin ja fast nie hier, mir ist eigentlich egal, ob da noch was Kram liegt, ich will nur dann hier parken, wenn ich hier bin"
Ich: "Ich halte es genauso, ich parke auch nur wenn ich hier bin"
Spätestens seither bin ich ein Depp, ohne genau zu begreifen warum eigentlich

[laracine]

Kraut_Ruebe, so unter Kollegen:
Es gibt doch nur 3 Punkte, die beim Immo-Kauf wirklich wichtig sind:

1. die Lage
2. die Lage
3. die Lage

[Theo]

...ein treuhandkonto einrichten lassen.

Zumindest für Deutschland gilt:
"Das Notaranderkonto ist nicht mehr mehr notwendig, die Vertragsabwicklung Zug um Zug ist genauso sicher und die Kosten sind für den Erwerber geringer."
Notarieller Kaufvertrag

[emil17]

@Theo:
Das steht zwar im Link, aber unbegründet. Da steht nämlich auch:
"Beachten Sie, das der Kaufvertrag nur schuldrechtlich zwischen Ihnen und dem Verkäufer wirkt, das bedeutet Sie werden erst mit Eintragung ins Grundbuch auch rechtlich Eigentümer."
Daraus folgt:
Wenn Du Pech hast und der Verkäufer inzwischen Insolvent wird, ist die Immobilie in der Konkursmasse. Wenn Du als Verkäufer Pech hast und der Käufer insolvent wird, hast Du nur noch eine Forderung gegen einen konkursiten Menschen - die Immo ist dann ebenfalls in der Konkursmasse, wenn Du die Grundbuchänderung nicht sofort unterbindest - ob das klappt hängt dann von Umständen ab, für die ich nicht mit dem Kaufpreis haften möchte. Zumal Menschen, die am pleite machen sind, das nicht jedermann zu erzählen pflegen.
Wenn Käufer und Verkäufer sich nicht kennen und die Bonität der beiden Parteien nicht zweifelsfrei feststeht, ist ein Notaranderkonto besser.

Es gibt doch nur 3 Punkte, die beim Immo-Kauf wirklich wichtig sind

Das ist zwar der Standard-Spruch bei jedem Immo-Kauf, aber es ist, um mit der erworbenen Hütte glücklich zu werden, nur eine notwendige, aber leider nicht eine hinreichende Bedingung.
Zu teuer? --> Zinsen, dass das Liegen weh tut, und wenn Du nicht bedienst, bist du ganz schnell wieder raus, mit finanziellem Totalschaden
Altlasten? --> kommt auf "zu teuer" hinaus, meistens mit Zugabe jahrelanger Rechtsstreitigkeiten mit dem Vorbesitzer und sehr viel Schriftwechsel mit allerlei Ämtern, sehr spassig
Schwarzbauten? --> kann man, wenn man Pech hat, gar nix machen ausser auf eigene Kosten abbrechen
Dienstbarkeiten? ---> das wars dann mit dem Privatleben im neugekauften Paradies, der Nachbar darf nämlich jederzeit durch den Innenhof und tut das auch jeden Tag 20 mal ...

Es gibt noch ein paar mehr, aber weil für die meisten hier erstklassige lage == unbezahlbar bedeutet, und man um der lieben Bezahlbarkeit willen sowieso schon ein paar schmerzliche Kompromisse eingegengen ist, lohnt es sich schon, "für Risiken und Nebenwirkungen den Notar und den freundlichen Herrn auf dem Bauamt" zu befragen.

[Theo]

Das steht zwar im Link, aber unbegründet. Da steht nämlich auch:
"Beachten Sie, das der Kaufvertrag nur schuldrechtlich zwischen Ihnen und dem Verkäufer wirkt, das bedeutet Sie werden erst mit Eintragung ins Grundbuch auch rechtlich Eigentümer."

"1998 wurde das Beurkundungsgesetz geändert. Nach § 54 a BeurkG besteht ein zwingender Vorrang der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrags ohne Notaranderkonto. Das bedeutet, dass der beurkundende Notar im Grunde keine Wahlfreiheit hat, sondern versuchen muss, jeden Grundstückskaufvertrag ohne Notaranderkonto abzuwickeln. Eine "formularmäßige" Abwicklung über Notaranderkonto ist gesetzlich nicht mehr zulässig.

Dementsprechend hat vom Ansatz her jeder Grundstückskaufvertrag eine Abwicklung ohne Notaranderkonto vorzusehen.
Ausnahmen sind nur dann zulässig, wenn ein "besonderes berechtigtes Sicherungsinteresse" besteht. Hierfür ist nicht ausreichend der Wunsch der Parteien, der Finanzierungsbanken oder der abzulösenden Banken. Es muss sich vielmehr um Sicherungsinteressen von Verkäufer und Käufer handeln, die über die normalen Sicherungsinteressen eines Standardgrundstückskaufvertrages hinaus gehen,..."
Kostengünstige und risikolose Abwicklung ohne Notaranderkonto

[kraut_ruebe]

"Das Notaranderkonto ist nicht mehr mehr notwendig, die Vertragsabwicklung Zug um Zug ist genauso sicher und die Kosten sind für den Erwerber geringer."

die kosten für die treuhand sind nicht hoch und dazu noch sehr verhandelbar. ich würde als verkäufer niemandem den eintrag ins grundbuch erlauben solange der kaufpreis nicht vorliegt. und als käufer würd ich niemandem eine geldsumme übergeben bevor die immobilie nicht grundbücherlich besichert ist.

tritt der fall ein dass einer der vertragspartner innerhalb der unbesicherten zeit verstirbt oder über ihn der konkurs verhängt wird wirds unlustig für den verbleibenden vertragspartner. mag sein dass es in D flott geht bis der amtsweg durch ist und keine monatelangen grundverkehrskommissionen vorhanden sind. sofort auf der stelle gehts aber bestimmt nicht, denn sofort kriegt man nicht mal ein völlig unbedeutendes blattl papier

[Theo]

die kosten für die treuhand sind nicht hoch und dazu noch sehr verhandelbar. ich würde als verkäufer niemandem den eintrag ins grundbuch erlauben solange der kaufpreis nicht vorliegt. und als käufer würd ich niemandem eine geldsumme übergeben bevor die immobilie nicht grundbücherlich besichert ist.

In verschiedenen Ländern sind die Gesetze oft auch unterschiedlich
In D. wird nach Unterzeichnung des Kaufvertrags eine "Auflassungsvormerkung" im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch ist dadurch "gesperrt", bis der Kaufpreis beim Verkäufer angekommen ist. Dann wird die Sperre entfernt und das Grundbuch umgeschrieben.

tritt der fall ein dass einer der vertragspartner innerhalb der unbesicherten zeit verstirbt oder über ihn der konkurs verhängt wird...

Wie groß ist die Wahrscheinlichkeit, dass dies genau in den paar Wochen der Abwicklung passiert?

[kraut_ruebe]

Kraut_Ruebe, so unter Kollegen:
Es gibt doch nur 3 Punkte, die beim Immo-Kauf wirklich wichtig sind:

1. die Lage
2. die Lage
3. die Lage

fragt sich halt, was die lage dann nutzt wenn dir das land einen abrissbescheid zustellt, weil niemals ne baugenehmigung vorhanden war

[Theo]

1. die Lage
2. die Lage
3. die Lage

fragt sich halt, was die lage dann nutzt wenn dir das land einen abrissbescheid zustellt, weil niemals ne baugenehmigung vorhanden war

Das ist ja vorwiegend in Griechenland oder Spanien der Fall. Also auch wieder die Lage...