Wer hilft dem Hauskäufer??

[kraut_ruebe]

nachdem wir in Ö inzwischen EU-recht haben, wird es wohl bei euch vermutlich auch so sein:

ab einer gewissen gesamteinnahmensumme ist vermietung gewerblich, bei einem einzelnen haus (egal jetzt ob ganz oder teilweise vermietet) ist man von der gewerblichen grenze (und damit von gewerbeschein und umsatzsteuerpflicht) weit entfernt.

der mieterlös (also einnahmen abzüglich der dafür nötig gewesenen ausgaben) zählt als einkommen und muss als solches versteuert werden. hier müsste dein regelsteuersatz zur anwendung kommen (das jetzt nur zwecks kalkulation). in Ö wäre das punkt 7 in der einkommensteuererklärung. wenn du hier aufwendungen für kauf/grundsteuer/heizung/wasser etc gegenrechnen willst, wirst du wohl eine einnahmen-ausgaben-rechnung führen müssen. eine aufteilung - nur steuertechnisch gesehen jetzt - ist nach dem kauf möglich (vor dem kauf wärs nur sinnvoll, wenn fremdkapital explizit und ausschliesslich für den vermietungsteil herangezogen wird).

aber achtung: wenn du räumlichkeiten für seminare oder feiern vermieten willst, wird es wohl einige bauliche auflagen geben die zu erfüllen sind (von notausgang über brandschutz bis hin zu sanitären anlagen....und was halt bei mehreren/vielen personen wichtig sein könnte, je nachdem wieviel fläche das überhaupt hat) - das würd ich vorab mal genau hinterfragen, hier trägst du die haftung für die menschen die sich in deinem gebäude aufhalten. kann gut sein, dass das nicht so einfach ist und wesentlich mehr kostet als du jemals damit verdienen kannst.

[emil17]

Und nochmals (die lästigen Fragen jetzt, damit später mehr Freude herrscht):

- Was heisst "geht grade so auf"?
- was, wenn die Nachfrage nach Seminarraum dann doch nicht so reissend ist?
- was, wenn Du ein paar Monate lang keinen Mieter findest?
- was, wenn noch eine grössere nicht vorhergesehene Reparatur kommt?

Denke bitte dran, dass Du mit deinem flüssigen Geld für alle Verbindlichkeiten haftest; ob du die Notargebühren usw. nicht bezahlen kannst, weil die versprochene Förderung verspätet ausbezahlt wird, interessiert sonst niemanden wirklich. Mit der einkalkulierten Miete für den Seminarraum diesen Seminarraum herrichten klappt leider auch nicht.
Ich würde mit dem Projekt schon mal zum Finanzamt gehen, das besprechen und vor allem mir den Namen des Beamten merken. Dann kannst Du dich später drauf beziehen.

Eine Möglichkeit ist oft, dass man Erbe vorbeziehen kann; die Eltern können sich dafür nachrangig (nach der Bank) ein Grundpfand eintragen lassen. Oft ist es ja so, dass da einige 10'000 Euros für Kleinzins bei der Bank liegen, und das Kind nimmt bei der womöglich gleichen Bank für ein Mehrfaches davon Geld auf.
Da kommen bald einmal ein paar Hunderter bis Tausender im Jahr zusammen, die man nicht auch noch der Bank in den Rachen werfen muss; die werden auch so fett genug.
250'000 zu 4% macht 10'000 pro Jahr, mit jedem eingesparten Euro davon kann man früher tilgen.

[roland]

aber achtung: wenn du räumlichkeiten für seminare oder feiern vermieten willst, wird es wohl einige bauliche auflagen geben die zu erfüllen sind (von notausgang über brandschutz bis hin zu sanitären anlagen....

Ja, das ist richtig - aber da der Raum zwei Eingänge undein eigenes Bad mit Dusche hat und ausserdem schon als solcher vom vormieter genutzt wurde (selbst, nicht vermietet), müsste das gehen. aber, is zu klären!

- Was heisst "geht grade so auf"?
- was, wenn die Nachfrage nach Seminarraum dann doch nicht so reissend ist?
- was, wenn Du ein paar Monate lang keinen Mieter findest?
- was, wenn noch eine grössere nicht vorhergesehene Reparatur kommt?

Nur letzteres - die Mieten etc wären zur verkürzung der rückzahlungszeit/senkung der belastung. es geht sich mit kleineren Umbauten/Reperaturen (Reserve 10000 aktuell) bis zur Rente aus mit ner "Miete" von 1300€(Rückzahlung + laufende Nebenkosten ohne Mieter!)

Mit meinen Eltern hab ich schon geredet - leider haben die vor 10 Jahren grad was ähnliches gekauft, leider, sonst wären Sie jetzt mit von der Partie. Aber da ist erst in einigen Jahren vielleicht was zu erwarten: nicht einplanen, aber zur Entlastung drauf hoffen . Bereit dazu sind sie, da es in der Nähe ist, ist die Unterstützung da.

Mist, Pause is rum, Tschüss
Roland

[roland]

Hi,
so, gestern Groß-Banktag - hatte zwei Beratungsgespräche.
Na, nun bin ich etwas down, mit den Zinsen aktuell wird das echt hart.

Ich hätt bei dem Angebot mit der niedrigsten Monatsrate aktuell 1000€ im Monat zum Leben, Haus, Auto, ... . Auf der einen Seite gibts genug unter uns, die vermutlich mit weniger Geld leben müssen, oder? Das das hier im Rheintal allen viel zu wenig vorkommt, ist klar. Aber die Ansprüche, was alles sein muss, sind hier auch recht hoch. Zb. mindestens einmal im Jahr richtig wegfahren/fliegen - das hab ich noch nie gemacht. selbts die Österreich-Spanien-Tour war auf "Low-Cost" Variante. Also Leute besucht oder camping, Reise mit Flug und Buss.

Also, wie viel Geld brauch ich denn??
Bisher hab ich ca. 1000 bis 1200€ im Monat ausgegeben, dazu alle paar montate mal Geräte oder so gekauft. Das ganze mit Miete, mit den teuren Bio-Laden einkäufen (50€ sind da sofort weg). Wenn ich was will, kaufe ich es. Nur in Sachen Klamotten und so hab ich "Investitionsbedarf" (macht einfach keinen Spass, die zu kaufen )
Ists möglich, 22 Jahre mit 1000€ zu leben, wenn alles wie Miete, Seminarraum, Angebote, .... nicht funktionieren? Also im schlimmsten Falle?
Das Haus steht in 20 Jahren auch noch, das ist mal sicher, das Dach ist nicht genutzt - wenns wirklich mal reinregnen sollte, wird ne Plane gespannt und fertig, wenn ich nu noch einen tollen Küchen-Holz-Ofen finde, wäre selbst ein Heizungsausfall verschmerzbar bzw günstig reperabel (weils nicht schnell gehen muss).

Also, ists wirklich zu viel Risiko?

Roland

[kraut_ruebe]

das ist defintiv möglich, roland.

laut statistik ist das in etwa das existenzminimum in D. und im existienzminumum sind die kosten für wohnraum mit eingerechnet, die bei dir ja dann wegfallen. dass das funktioniert, kannst du also als bewiesen annehmen, da gibts genug viele menschen die damit klarkommen.

wie hoch deine bank dieses risiko einschätzt, kannst du am angebotenen zinssatz ablesen. alles was über dem euribor + handelsüblicher aufschlag liegt ist der risikoaufschlag. die zinsen sind im allgemeinen im moment aber recht niedrig. lass dir mal die rate mit 6% zinsen hochrechnen und sieh mal, wie es dann aussieht und sei dir bewusst, dass auch mehr als 6% schon mal sache waren.

[marion]

aber achtung: wenn du räumlichkeiten für seminare oder feiern vermieten willst, wird es wohl einige bauliche auflagen geben die zu erfüllen sind (von notausgang über brandschutz bis hin zu sanitären anlagen....

Ja, das ist richtig - aber da der Raum zwei Eingänge undein eigenes Bad mit Dusche hat und ausserdem schon als solcher vom vormieter genutzt wurde (selbst, nicht vermietet), müsste das gehen. aber, is zu klären!

- Was heisst "geht grade so auf"?
- was, wenn die Nachfrage nach Seminarraum dann doch nicht so reissend ist?
- was, wenn Du ein paar Monate lang keinen Mieter findest?
- was, wenn noch eine grössere nicht vorhergesehene Reparatur kommt?

Nur letzteres - die Mieten etc wären zur verkürzung der rückzahlungszeit/senkung der belastung. es geht sich mit kleineren Umbauten/Reperaturen (Reserve 10000 aktuell) bis zur Rente aus mit ner "Miete" von 1300€(Rückzahlung + laufende Nebenkosten ohne Mieter!)

Mit meinen Eltern hab ich schon geredet - leider haben die vor 10 Jahren grad was ähnliches gekauft, leider, sonst wären Sie jetzt mit von der Partie. Aber da ist erst in einigen Jahren vielleicht was zu erwarten: nicht einplanen, aber zur Entlastung drauf hoffen . Bereit dazu sind sie, da es in der Nähe ist, ist die Unterstützung da.

Mist, Pause is rum, Tschüss
Roland

Hallo Roland,

da ich diesen Fall brandaktuell grad selber habe, noch ein Hinweis von mir wegen der Vermietung: wenn ich das richtig verstehe, willst du diesen Raum als Seminarraum vermieten.
Ich bin mir ziemlich sicher, dass du dafür eine Nutzungsänderung brauchst. D.h. es müßen verschiedene Vorgaben beachtet werden, wie z.B. Brandschutz ( z.B. ein anleiterbares Fenster 120*90 ) u.s.w.
Da würde ich mal das Bauamt fragen und vor der Vermietung/Kauf mir das SCHRIFTLICHE OK holen. Einfach einen Raum mal eben so vermieten geht nicht, jedenfalls nicht in Deutschland. Leider...

Liebe Grüße,
Marion

[roland]

HI,
ich hab nochmals meine zu erwartenden Kosten kalkuliert. Da ich inzwischen weis, was an Grundsteuer, Versicherung, Müll und Wasser auf mich zu kommt, konnt ich nochmals neu rechnen. Dabei sind noch ein paar "Sicherheiten" eingebaut.
Will nu nich zu viel persönliches hier ausbreiten, aber zb hab ich den Durchschnittswasserverbrauch gerechnet, will aber viel Regenwasser nutzen. Dann gibts noch Spardinge, die ich laufen lasse, aber auch noch für ne Zeit stilllegen könnte.
Aus diesen wären dann auch in ein paar Jahren Reperaturen machbar.
Dafür hab ich mir in Sachen Auto und Barmittel etwas den Gürtel enger geschnallt - ich muss halt selber machen und nur das notwendige fahren.
Und, damit könnt ich das ganze aus eigenen Mitteln finanzieren - tatsächlich, das Haus kommt näher

da ich diesen Fall brandaktuell grad selber habe, noch ein Hinweis von mir wegen der Vermietung: wenn ich das richtig verstehe, willst du diesen Raum als Seminarraum vermieten.
Ich bin mir ziemlich sicher, dass du dafür eine Nutzungsänderung brauchst.

Hm, Nutzungsänderung in was? Wohnraum wirds nicht sein, es war ja schon ein Schulungsraum - allerdings nicht vermietet sonder selber genutzt. Wo steht eigentlich, was als welche Nutzung eingetragen ist? Im Grundbuch steht mal nichts.

das ist defintiv möglich, roland.

laut statistik ist das in etwa das existenzminimum in D. und im existienzminumum sind die kosten für wohnraum mit eingerechnet, die bei dir ja dann wegfallen.

naja, nicht ganz - das Haus hat ja auch Nebenkosten, Versicherungen, Müll, Wasser, ....

wie hoch deine bank dieses risiko einschätzt, kannst du am angebotenen zinssatz ablesen. alles was über dem euribor + handelsüblicher aufschlag liegt ist der risikoaufschlag. die zinsen sind im allgemeinen im moment aber recht niedrig. lass dir mal die rate mit 6% zinsen hochrechnen und sieh mal, wie es dann aussieht und sei dir bewusst, dass auch mehr als 6% schon mal sache waren.

Eines der Angebote (Bausparverträge) hat für über 80% der Summe eine feste Zinsbindung bis zum Schluss - dafür ist die Tilgung aber auch recht fixiert, wenn auch jederzeit Sondertilgungen möglich sind.
Zum ERIBOR - hm, der liegt bei ca. 2,15 - aber wie hoch ist ein "handelsüblicher Aufschlag"?

Roland

[kraut_ruebe]

aber wie hoch ist ein "handelsüblicher Aufschlag"?

bei uns 1,25 /1,5/1,75 - wie das bei euch ist weiss ich nicht

[marion]

Hallo Roland,

du kannst mal beim zuständigen Bauamt nachfragen oder ein Architekt könnte das auch wissen. Momentan arbeite ich mich erst in das Thema ein, von daher kann ich dir zum jetzigen Zeitpunkt nicht wirklich was genaues sagen.
Nicht, dass du hinterher Probleme wegen der Vermietung kriegst, es sind Auflagen einzuhalten und eine Genehmigung einzuholen. Wie gesagt, genaues weiß ich noch nicht. Sobald ich was weiß, sag ich es dir natürlich. Bin Montag beim Anwalt ...

Viele Grüße,
Marion

P.S.: Bitte bedenke bei deiner Rechnung, dass die Nebenkosten bei einem Haus weit höher liegen als bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Rechne ruhig üppig. Bei meinem Bauerhaus hatten wir seinerzeit 400,-DM eingeplant und fanden das schon viel...in der Tat war es fast das doppelte !
Nicht zu knapp rechnen. Und Geld für notwendige ÜBERRASCHENDE Reperaturen sollte da sein. Oder wenigstens die Kreditfähigkeit für einen kleinen Kredit zwischendurch. Aber eigendlich wäre Bares besser.

[kraut_ruebe]

Eines der Angebote (Bausparverträge) hat für über 80% der Summe eine feste Zinsbindung bis zum Schluss - dafür ist die Tilgung aber auch recht fixiert, wenn auch jederzeit Sondertilgungen möglich sind.

ein paar feinheiten zur bausparfinanzierung:

haben bauspardarlehen bei euch und natürlich speziell bei dir zwischenfinanzierungen und zuteilungsreife? falls ja: die gesamtbelastung genau nachrechnen, von tag 1 an.

gibt es jährliche bearbeitungsgebühren/kontoführungsgebühren? wie hoch ist der effektivzinssatz?

was kostet dich die feste zinsbindung in % im vergleich zu einem darlehen mit zinscap und einem ohne doppelten boden bei der volatilität?

gibt es gebühren für sondertilgungen?

ich kenn eure finanzierungsvarianten nicht ernsthaft. in Ö ist bausparfinanzierung dasjenige produkt, welches von kostenseite her am meisten schöngeredet wird. klar kostet die sicherheit die es bietet auch was, aber man sollte sich bewusst sein wie viel genau.

unabhängig von der finanzierungsart:

wieviel kostet dich die sicherstellung im grundbuch? hast du das mitkalkuliert? hast du auch ein angebot für ausserbücherliche absicherung?

wie sicherst du das ablebensrisiko ab? was fordert das jeweilige finanzgebende institut?

edit: ich mein jetzt nicht, dass du diese daten im internet breitreten sollst, das ist nur als denkanstoss für dich gedacht