Planung Renditeobjekt

[Das Faultier]

Ich brauche mal noch einige gute Ideen für einen Projektentwurf.

Ausgangslage:
Ich hab die Möglichkeit drei zusammenhängende Grundstücke
sehr kostengünstig zu erwerben. Die Gesamtfläche beträgt ca. 5000 m².
Ein Grundstück ist mit einem Fachwerkhaus bebaut.
Es ist sanierungswürdig. Es hat 4 Wohnungen zu je 120 m².
Dachgeschoß wäre ebenfalls ausbaufähig ( 2 x 80 m² ).
Die Gebäude der benachbarten Grundstücke sind wegen Mißwirtschaft
und Vandalismus so beschädigt, daß nur noch ein schneller Rückbau
empfehlenswert ist.
Allerdings sind die verwendeten Baumaterialien durchaus wiederverwendbar.

Die Grundstücke sind ortsüblich erschlossen, alle Anlagen sind in gutem
Zustand.
Die Lage ist für ostdeutsche Verhältnisse als verkehrsgünstige akzeptable
Wohngegend einzuschätzen, d.h. ca. 30 km bis Leipzig Zentrum, sehr gut mit Bahn
oder Auto zu erreichen, kinderfreundliche Umgebung, wenig Immissionen,
viel Grün, gute Einkaufsmöglichkeiten.

In der Umgebung befindet sich viel Altbausubstanz sowie einige der üblichen
eingeschossig bebauten Ghettosiedlungen.
Ca. 5 bis 10 % aller Häuser oder Wohnungen stehen leer.
Neuvermietungen liegen ja nach Ausstattung zwischen 5 und 7 Euro pro
Quadratmeter Wohnfläche.

Eine mögliche Zielstellung:
Entwicklung eines sehr konkurrenzfähigen Renditeobjektes mittlerer Ausstattung.
( diesmal baue ich aber nicht selbst, sondern lasse werkeln )

Mögliche Eckdaten:
600 Euro Kaltmiete pro Wohnung bei ca. 120 m² Wohnfläche,
dazu ca. 300 m² Gartennutzung und überdachter Kfz-Stellplatz,
Parkähnliches Grundstück,
Zentralheizung mit Holzvergaserkessel, Gas und Solarthermischer Anlage,
Standard Niedrigenergiehaus,

Optionen:
- langfristige Kapitalanlage >10% Eigenkapitalrendite,
- Verkauf an Investor oder an die Mieter bei Realisierung hoher
Wertsteigerung entgegen des allgemeinen Abwärtstrends.

Das Faultier

[kraut_ruebe]

es gibt klasse programme für die berechnung des ROI. einfach mal die summen eintippen und sehen welcher ertragsprozentsatz rauskommt nach rücklagenbildung.

es gibt auch tabellen mit durchschnittsmieten pro region. 600 kalt in ostdeutschland ist da zwar eher nicht drauf, aber eine gute richtlinie sind die tabellen allemal.

[Theo]

Mögliche Eckdaten:
600 Euro Kaltmiete pro Wohnung bei ca. 120 m² Wohnfläche,

Ich würd mal eher so die Hälfte schätzen...
Wenn ringsum schon die Wohnungen leerstehen.

[marion]

Guten Morgen Faultier,

1. das mit den 5-7 € KM pro m² halte ich auch für ein Gerücht. Nicht im wilden Osten. Wer hat dir das denn erzählt ? Der Verkäufer ? Dann weißt du, was du davon zu halten hast...
Ich lasse mich aber gerne positiv überraschen.

2. parkähnliches Grundstück: wer will sowas und wer soll es pflegen ? Mitten in einer Großstadt ist sowas eine tolle Sache, in einer eher ländlichen Umgebung eher uninteressant. Dann lieber bebauen oder bebaut lassen oder Grundstück teilen, falls es Bauland ist, und verkaufen.

3. Großwohnungen ( 120m² ) sind weit schlechter zu vermieten als kleine Wohnungen ( 50-70m² ). Zumal sie auch fast immer billiger auf den Markt kommen als die kleineren Wohnungen ( vom m² Preis aus gesehen ).

4. Holzvergaserkessel: wer soll den befeuern ? Und wer zahlt die Kosten für den "Heizer" ?

5. <<< Verkauf an Investor oder an die Mieter bei Realisierung hoher
Wertsteigerung entgegen des allgemeinen Abwärtstrends.>>>
Ich wäre die erste die sich freut, wenn der Abwärtstrend im Osten ein Ende hätte. Mein Gefühl und meine Beobachtungen sagen aber eher, dass der Abwärtstrend im Osten noch lange nicht zu Ende ist. Da geht noch was...

6. auch wenn ich jetzt gleich geteert und gefedert werde: bist du mit der Mentalität der "Ossis" vertraut ? Schon mal mit Ostfirmen zusammen gearbeitet ? Ich kannte es nur vom Hörensagen, jetzt habe ich eigene Erfahrungen sammeln dürfen: es liegen Welten dazwischen... Das ist überhaupt nicht vergleichbar, ich kannte das Spiel nur aus dem Westen der Republik. Ich werte es NICHT, aber es ist etwas ganz anderes. Ob besser oder schlechter sei dahingestellt...

7. was nützt dir eine kinderfreundliche Umgebung, wenn nur noch Alte übrig bleiben, weil die Jungen wegziehen ? 30 km von Leipzig entfernt: das ist bannig weit. Meinst du, du kannst an Arbeiter aus Leipzig vermieten ? Never. In Leipzig gibt es massig wirklich tolle Wohnungen für kleines Geld zu mieten. Guck dir die Spritpreise an - würdest du jeden Tag freiwillig 60 km fahren, nur um in einer "sauteuren" Wohnung zu wohnen ? 5-7 € sind im Osten sauteuer, da beißt die Maus keinen Faden ab.

8. drei zusammenhängende Grundstücke: Grenzbebauung ? Bauland ? Gartenland ? Grundsteuer ? Abrisskosten für die Altgebäude ? Abrissgenehmigung oder Denkmalschutz ? Baumaterialien nicht mit Schwamm oder ähnlichem kontaminiert ? Sachsen hat eine Schwammmeldepflicht ! Kosten dazu bitte erforschen, falls erforderlich. Fachwerkhaus: Weichholz oder Eiche ? Beim Wiederaufbau oder Sanierung bitte daran denken: wenn du die Gefache rausnimmst, dann bitte niemals alle auf einer Seite. Gilt als Abriss, dass hat schon so manchen Fachwerkhausbesitzer sein Haus gekostet. Wie lange Leerstand ? Es gibt da irgendetwas, was besagt, dass nach 3 Jahren Leerstand das Wohnrecht erlischt. Genaues kann die dazu aber das Bauamt o.ä. sagen. Ich hab es nur mal gehört, wie gesagt, genaues weiß ich nicht.


Resüme: Wenn es denn sein sollte, dann kann ich dir nur schreiben was ich machen würde. Aus den 4 Wohnungen würde ich 8 Kleine 2 Z,K,B, event. Balkon machen. Altengerecht. Einfache, aber vernünftige Qualitätsausstattung. Realistische m² Preise. Hohe Mietausfallquote mit einplanen.

Faultier: ich weiß, dass klingt alles nach Spaßbremse. Entschuldigung hierfür. Aber ich beschäftige mich seid Jahren mit diesen Themen. Und mein Fazit: im Osten würde ich nicht mehr investieren. Alleine die Aufschläge, die die Bank verlangt, sind Horror. Mein Banker hätte mich fast geköpft, als ich dort ein Mehrfamilienhaus kaufen wollte. Mein kleines 2 Familienhaus, was da noch rumsteht, kann ich demnächst in eine freiwillige Internetversteigerung geben.
Zum selberbewohnen ist ein Haus im Osten wirklich ok und prima. Tolle Landschaft und preiswert. Als Kapitalanlage: never. Dann müßte ich das Geld schon übrig haben und nicht wirklich brauchen. Spielgeld quasi.
Das sind alles nur meine ganz persönlichen Beobachtungen und Erfahrungswerte. Wie gesagt, ich beschäftige mich seid Jahren damit und beobachte den "Markt".
Sicherlich gibtes da klügere Menschen als mich, die dir weiter helfen können. Hier sind ja Makler unterwegs, vielleicht haben die ja noch was dazu zu sagen und können meine negativen Bedenken aushebeln.
Bist du auf das Geld (Mieteinnahme) angewiesen, dann würde ich sehr, sehr, sehr vorsichtig sein. Risikostreuung ist das Stichwort. und 8 ist besser als 4.
Als Vermieter kannst du noch so nett und verantwortungsvoll sein ... für den allgemeinen Menschen bist du der Arsch und böse Kapitalist. Vor Gericht bist du meistens auch der Gea*scht, wir haben "Mietergesetze". Damit muß man leben können. Und leisten sollte man es sich auch können, Stichwort Mietnormaden und Messis.

Ich wünsche dir eine kluge und weise Entscheidung und alles Gute dieser Welt. Es macht irre viel Spaß ein altes Haus wieder aufzubauen und ihm neues Leben einzuhauchen. Hat was von einer Geburt. Beobachte den Markt und manchmal gibt es auch super Schnäppchen in guten Gegenden.
Sollte es tatsächlich das sein, welches du jetzt angehst, dann versuche so viel zu bedenken wie es eben geht. Wenn ich die Zeit hab, helfe ich dir gerne weiter. Sofern ich das kann...
Mach keine Kompromisse bei den Handwerkern, es geht um dein Geld und um dein Leben nach dem Bau. Klingt theatralisch...ist aber so. Such dir die besten, fähigsten und kreativsten raus, alle anderen schick gleich wieder nach Hause. Pfusch am Bau rächt sich auf Jahre und wird doppelt und dreifach so teuer. Hör auf dein Bauchgefühl. Etwas Angst ist normal und gesund, hält es dich doch wachsam. Zuviel sagt dagegen aus: Finger weg.
Es gibt Fachmänner, die sind erstklassig. Es gibt aber auch Fachmänner, das sind die letzten Idioten und kosten dich im schlimmsten Falle viel Geld. Immer nachfragen, nachforschen ob das Gesagte denn tatsächlich auch so ist. Schau, wie es sich anfühlt.

Alles Gute und viel Erfolg,
Marion

Sehe ich grade erst: du willst ein Standard Niedrigenergiehaus. Bei einem Fachwerkhaus ? Bin mal neugierig: wie geht denn sowas ? Gibt es da etwas was ich noch nicht kenne ? Dämmung von außen oder von innen ? Das interessiert mich jetzt wirklich, bin nämlich selber immer auf der Suche. Bei mir scheitert es aber leider immer an der Weigerung, meine Fachwerkhäuser von außen dämmen zu lassen und von innen trau ich mich nicht. Sowieso: Fachwerkdämmung ( wo das Haus nicht innerhalb von 10 Jahren weggammelt, weil ursprünglich niemals dafür gebaut worden) find ich schwierig, deswegen bin ich für Tips immer zu haben.

Liebe Grüße

[Theo]

4. Holzvergaserkessel: wer soll den befeuern ? Und wer zahlt die Kosten für den "Heizer" ?

Wer dort 600,- EUR zahlt, hat entweder so viel Geld, dass er nicht arbeiten muss oder muss so viel arbeiten, dass er keine Zeit hat.

Ich wäre die erste die sich freut, wenn der Abwärtstrend im Osten ein Ende hätte. Mein Gefühl und meine Beobachtungen sagen aber eher, dass der Abwärtstrend im Osten noch lange nicht zu Ende ist. Da geht noch was...

Der Trend zu Ballungsräumen hat eher noch zugenommen und inzwischen auch viele Gebiete im Westen erfasst.

Es macht irre viel Spaß ein altes Haus wieder aufzubauen und ihm neues Leben einzuhauchen.

Hmm, hier in der Gegend gibt es den Satz:
"Wer a Geld hot und isch saudomm, kauft a alts Haus und bauts om."
Wenn Umbau nötig ist, mit Entkernen usw., würde ich die Finger davon lassen.

Such dir die besten, fähigsten und kreativsten raus, alle anderen schick gleich wieder nach Hause. Pfusch am Bau rächt sich auf Jahre und wird doppelt und dreifach so teuer.

Und nicht fragen: "Machen Sie auch XY?" oder "Ist das Ihr Spezialgebiet?"
Sondern: "Was ist Ihr Spezialgebiet?"

[emil17]

"Planung Renditeobjekt"
... bist Du sicher, dass Du im richtigen Forum bist?
Wenn Du schon keine Ahnung von den durchschnittlichen Mietpreisen, durchschnittlichen Wohnungsgrössen und dergleichen in deinem Zielgebiet hast, dann vergiss es doch einfach.

[Das Faultier]

Hab's nicht selbst gekauft,
mache den Rückbau,
verwerte die Baustoffe
und
mache die Finanzierung für einen Neubau.

So, und nun hab ich wieder mehr Zeit für meinen
vertrockneten Acker.

Das Faultier

[marion]

und
mache die Finanzierung für einen Neubau.
Das Faultier

Hört sich nach einer klugen Entscheidung an...
Aber was heißt: mach die Finanzierung für den Neubau ?
Bist du Banker oder leihst du demjenigen dein eigenes Geld, in der Hoffnung es zurück zu bekommen ?

Liebe Grüße,
Marion