Guten Morgen Specki,
sieht doch auf dem ersten Blick recht solide aus.
Was mich an der Beschreibung so stört, sind diese Mund wässerig machenden Aussagen wie: Dachboden kann noch ausgebaut werden, ggf. umwandelbar in 2 Familienhaus u.s.w.
Klar-machbar ist alles. Aaaaber: dafür brauchst du eine Baugenehmigung. Die Anträge/Unterlagen dürfen nur von einem Architekten eingereicht werden. Weißt du, was Architekten kosten ? Dann kommt die Einhaltung der EnEV 2009 dazu = wahnsinnig teuer. Dann müssen die Heizung, Elektrik, Wasser u.s.w. umgebaut werden. Und und und
Der Umbau wird so teuer, das lohnt nimmer mehr. Und es steht in Schweinspoint süd.
Eigendlich arbeite ich lieber mit Maklern zusammen als mit Eigentümern, ist nicht so emotional. Aber MANCHMAL könnt ich sie echt....grummel.
Hinweis= baust du auf eigene Faust um, ohne die erforderlichen Genehmigungen und Abnahmen, dann machst du dich strafbar und verlierst zudem deinen Versicherungsschutz. Im Falle eines Falles bedeutet das eine absolute Katastrophe !
Wie weit spielt deine Bank mit ? Hast du bei denen schon mal angefragt, wie sie deinen Plänen grundsätzlich gegenüber stehen ?
Ich glaube, dass deine Rechnung nicht aufgeht. Baujahr 64 bedeutet eventuell auch, dass Wasser, Strom und Heizkörper noch aus dem Erbauungsjahr stammen. Sanierungen in dem Bereich sind sehr,sehr teuer. Und nix für Hobbyhandwerker. Klar, man kann mit anpacken aber viel mehr auch nicht.
Ne Kombiheizung ist natürlich klasse, die find ich prima. Hab ich mir immer mal gewünscht...
Was würde ich tun, wenn es mein Traumhaus wäre, was ich unbedingt haben möchte ?
1. mir das persönlich vor Ort anschauen, vorab mich so kundig machen wie es eben geht. Auf offensichtliche Baumängel achten ( Feuchtigkeit, Schädlingsbefall, Ausrichtung des Hauses nach Himmelsrichtung ( Wohnzimmer auf der Nordseite geht gar nicht ), Risse, Fenster, Raumhöhe u.s.w. )
Wäre da alles im Rahmen, würde ich einen zweiten Besichtigungstermin mit einem Baugutachter machen. Ggf. tief in die Tasche packen und ein richtiges Gutachten erstellen lassen, denn: irrt der Gutachter, haftet er in diesem Falle. Gut für dich.
2. mit der Bank sprechen: ich würde mindestens eine 105 % Finanzierung anstreben, denn bei solchen Objekten brauchst du Kohle auf der Hinterhand. Immer
mind. 10000,-€ auf der Seite liegen haben, für absolute Notfälle.
3. Finanzierung so aufstellen, dass du BIS ZU 10% jährlich sondertilgen darfst. Ansonsten sollte die Tilgungsrate nicht über 2% liegen. Lieber Geld auf der Hinterhand, als im Notfall nicht mehr zahlen können, weil die Belastung zu hoch ist. Das Haus ist in seinen Kosten schon hoch genug, nicht bei der Tilgung übertreiben. Am besten hast du soviel auf dem Sparbuch, dass du 1 Jahr davon leben kannst, inkl. Tilgung des Darlehens.
Willst du vermieten, ist die Überlegung, ob du eine 0% Tilgung Finanzierung machst. Ist steuerlich ab einer gewissen Größe nicht das schlechteste. Bei Vermietung kannst du die Zinsen absetzen, die Tigung nicht. Ebenso kannst du das Haus linerar abschreiben, dazu brauchst du aber den Kaufpreis des Hauses und zwar nur des Hauses, nicht den Gesamtpreis. Steuerberater/Makler o.ä. vorher fragen, zumal du selber ja auch darin wohnen willst.
Renovierungen kannst du bei Vermietung auch steuerlich absetzen. ACHTUNG: das geht in den ersten 3 Jahren nur bis zu einer gewissen Grenze, ist die überschritten, kannst du nur noch linerar abschreiben. Steuerberater, der sich auskennt, fragen.
4. Umbau zum 2 Familienhaus wäre wegen den erleichterten Kündigungsmöglichkeiten her nicht schlecht. Bei einem selbstbewohntem 2 Familienhaus hast du Sonderkündigungsmöglichkeiten. Normalerweise sind unsere Mietgesetze die echte Hölle, da gibt es aber ein Schlupfloch in so einem Fall. Du kannst ohne Begründung kündigen, mit einer verlängerten Kündigungsfrist ( 3 Monate zusätzlich ). Hoffe, dass du das nie brauchst. Aber das Vermieterleben wird immer schwerer, selbst Mietnormaden wirst du nur ganz schwer los und wenn, dann nur mit Kosten verbunden, die dir das Genick brechen können. Rechne fest damit, dass du als Vermieter immer der Buhmann bist und die A*schkarte in Platin erhältst.
Wenn du vermietest, brauchst du jemanden, der die Abrechnungen rechtssicher erstellen kann.
Idee von mir: such dir eine Hausverwaltung, die auch die Vermietung macht. Ist nicht sooo teuer; im Schnitt monatlich 20,-€ pro Wohnung im Monat. ( lässt sich steuerlich absetzen ) Trete gar nicht als Vermieter in Erscheinung, sondern als ganz normaler Mitmieter im Haus. Hört sich blöde an, ist warscheinlich aber weit, weit stressfreier.
Dazu hab ich noch was zu sagen, aber das schicke ich dir als PN. Denn sonst werde ich hier geköpft
Denn: Erfahrungswerte gelten hier nicht...
5. Schau dir die die jetzigen Verbrauchswerte an und rechne die ggf. hoch. Ich schätze die Nebenkosten bei so einem Haus als sehr, sehr hoch ein. Vermutlich um die 400,-€ im Monat. Jedenfalls wenn du mit Öl heizt. Ganze Häuser sind in den Nebenkosten weit teurer als eine kleine Wohnung in einem Wohnsilo. Rechne üppig und freu dich, falls was übrig bleibt.
6: Schau dir die Bauakte an, gibt es beim Amt. Lass dir die Genehmigung zur Einsicht vom jetzigem Besitzer schriftlich geben. Mach dir Kopien davon (falls machbar ).
7. Such dir vorher einen guten Steuerberater, einen guten Fachanwalt und einen guten Gutachter. Lass dich beraten und lass Fachleute drauf schauen. Melden die Zweifel an: Finger weg !!!
Diese Leute kosten viel Geld, aaaber : sie sind es wert !
8. Lass dich vom Makler nicht meschugge machen, a la: oh...wir haben sooo viele Interessenten für das Haus, sie müssen sich schnell entscheiden oder: die anderen haben mehr geboten oder oder oder. Sind nicht alle Makler so, aber leider doch so einige. Leider....
Mein Traumberuf war mal Immobilienmaklerin...bis ich feststellte, dass die sich sogar untereinander abzocken. Ich hatte erstklassige Kundenkontakte ( ein waschechter Prinz, mehrere Grafen und Barone ) Betonung liegt auf HATTE
Nicht einfach so was unterschreiben, immer Fachmann vorher fragen und abnicken lassen.
9. Willst du Vermieter werden, überlege dir, ob du nicht Mitglied bei Haus und Grund werden willst. UND eine Vermieterrechtschutzversicherung abschließen willst.
Ich für meinen Teil werd das jetzt bannig schnell nachholen.
10. Nicht zu schnell tilgen. Kann den Wunsch verstehen und kämpfe da auch immer mit mir selber. Beim selbstbewohntem 1 Familienhaus = ok. Bei Vermieung = nicht ok.
Glaub mir, dass Finanzamt frisst dich auf. Mittlerweile bin ich leicht verbittert auf dem Standpunkt: wenn du dich richtig abrackerst und versuchst, was auf die Beine zu stellen, dann wirst du hier dermaßen abgestraft wie nix gutes. Und zwar von allen Seiten.
Fazit: du bist noch sehr jung und hast recht große Pläne. Find ich prima. Aber wie sieht es mit deinem Durchhaltevermögen aus ?
Dein Projekt wird nicht einfach, da lauern ne Menge Fallstricke. Idee ansich find ich gut, Umsetzung birgt gewisse Risiken. Im Kopf Worst-Case Szenarien durchspielen und mit guten Freunden überlegen, ob man dafür geschaffen ist und versuchen sich selber realistisch einzuschätzen ( fast unmöglich ). So ein Projekt bedeutet auch, eine Menge Verzicht zu üben. Sparen und nochmals sparen ist angesagt und dazu musst du eine Menge leisten, da steckt viel Arbeit drin. Ist es das, was du willst ? Überleg dir das gut.
Wäre es nicht einfacher, noch länger zu sparen und dir dann irgendwann eine kleine Butze cash zu kaufen und die dann nach und nach aufzubauen ? Ist auch viel Arbeit, aber das Risiko ist kleiner.
Schau mal in die Bauakte, wie das Haus geführt wird. Also als 1 FH oder als 2 FH. Wäre es ein 2 FH, wäre die Sache um einiges einfacher. Bestandsschutz und so, nix mit EnEV 2009
Gibt es berhaupt Nachfragen zu Mietwohnungen in der Gegend ? Wie sind denn so die durchschnittlichen Mieteinnahmen ?
Liebe Grüße,
Marion
P.S.: warum ist es Provisionsfrei ? Zwangsversteigerung ? Die Maklerfirma lässt darauf schließen. Puh...von Zwangsversteigerungen hab ich null Ahnung, hab ich immer die Finger von gelassen. 105000,-€ wären dann nur ein Richtwert. Kann nach oben aber auch nach unten gehen.
P.S.2 : hab lange geschrieben und einige haben schneller geantwortet. Macht aber nichts.
Anmerkung: Häuser NIEMALS nach Gefühl kaufen. Das Gefühl sollte stimmen aber niemals unrational handeln. In ein Haus verlieben ist so das schlimmste was dir passieren kann. Du siehst nix mehr, Liebe macht blind. Warnungen werden ausgeschlagen und man rennt blindlinks rein. Bloß nicht...
Wußte ich noch gar nicht 
