Kaufentscheidung zur Immobilie - und dann?
Verfasst: So 5. Feb 2012, 18:57
so man ein haus gefunden hat welches man kaufen möchte um fortan darin für lange zeit sicher und geborgen zu leben gibt es noch ne menge zu tun bevor es soweit ist.
da man das meist nicht allzuoft macht, lohnt sich der aufwand jedoch - auch wenn das zeit und nerven kostet und man in dieser phase selten mit so richtig viel geduld gesegnet ist weil gefühle im allgemeinen nunmal stärker sind als die ratio.
grundsätzlich ist es gut nicht nur zuvor bei der prüfung der bausubstanz sondern auch an dieser stelle jemand zu haben, der emotional nicht eingebunden ist und objektiv auf risken hinweisen kann. ob das nun ein sachverständiger, ein baumeister, ein anwalt, notar, makler oder freund ist dem man hier sein vertrauen schenkt und ob kostenlos oder bezahlt ist im prizip egal wenn man sich gut aufgehoben fühlt. ALLE problematiken könnte sowieso keiner im detail beantworten, bei gravierenden problemen muss man ohnehin nach einem fachmann speziell dafür suchen.
selbstverständlich kann man auch ein haus kaufen ohne einen derartigen aufwand zu betreiben und alles kann perfekt sein. idealerweise findet man einen platz an dem man leben möchte ohne wenn und aber und steckt jedes problemchen lächelnd weg. schaden kanns trotzdem nicht, das eine oder andere durchzuexerzieren:
ist also das ideale haus mal gefunden und hat einer genauen prüfung schon standgehalten, dem verkäufer oder makler mündlich mitteilen, dass man ein angebot machen möchte und um einen aktuellen (!) grundbuchauszug bitten und um fixe reservierung des objektes bis alles geprüft ist. alternativ kann man ein angebot legen mit dem zusatz ‚unter vorbehalt der prüfung der behördlichen rechte und auflagen‘ falls man ernsthaft befürchten muss dass das haus kurzfristigst anderwertig verkauft wird bzw. man zeitgleich den kaufpreis aushandeln möchte. dieser vorbehalt sichert einem ein kostenfreies rücktrittsrecht.
zum check der baurechte, bauauflagen, baugenehmigungen, behördenauflagen, dinglichkeitsrechte, dienstbarkeiten, widmungen, schriftlicher und nicht schriftlicher wegerechte und all dieser dinge die grundbuchseinträge prüfen und einen persönlichen termin mit dem bürgermeister (bzw. vergleichbares amt) wahrnehmen.
mit dem bürgermeister jeden eintrag, jede zeile einzeln besprechen, die baubewilligung prüfen, im grenzfall um eine schriftliche benützungsbewilligung (heisst nicht überall so, aber zumindest ähnlich) ersuchen, offene anschlussgebühren prüfen, nach auflagen (zB kläranlagen) fragen, denkmalschutz prüfen, geplante dorferneuerungen (strassenbau etc) abfragen, geplante und bestehende grossprojekte abfragen (windkraftanlagen, motorenwerke, bioheizmassewerke, schnellstrassen, schwerverkehr, flugschneisen, schweinemastanlagen, wohnungsbaugesellschaften usf. - je nachdem was einem persönlich alles wichtig ist und womit man nicht leben möchte im fall des falles, auch die suchmaschinen und bekannten projektierer abfragen ).
die vorhandenen widmungen der grundstücke erklären lassen mit den zugehörigen rechten und pflichten.
die angrenzenden nachbargrundstücke auf deren widmung und bauvorhaben prüfen.
im amt nach bekannten nachbarschaftsstreitigkeiten fragen und dann auch mit den direkten nachbarn selber reden. da erfährt man sehr vieles und sieht auch wie der alltag dort aussehen könnte und ob einem das passt. will man quakende frösche, bellende hunde und krähende hähne haben, besser vorher besprechen ob das ein problem ist. vice versa natürlich auch.
das ganze am besten zur dortigen hauptverkehrszeit/hauptaktivitätszeit - sonntag morgens ist es überall ruhig. freitag nachmittag/abend oder montags morgens kann das schon ganz anders aussehen.
die einrichtungen im dorf checken. wo ist die feuerwehr, kirche, kindergarten, fussballverein, musikverein, gastronomie etc. trompete übende kinder und nächtlich singende kneipenhochprozenter sind nicht jedermanns sache
passt jetzt noch immer alles ins wunschbild wirds ernst.
kaufpreis fixieren und ein schriftliches anbot legen bzw. bestätigen. dazu die grundstücksgrenzen in natura prüfen, wenn irgend möglich den verlauf der wasser/stromleitungen zeigen lassen, details von zunehmender grössenordnung (funktioniert die heizung, bekannte probleme,...) im angebot festhalten. gegenzeichnen lassen. um alle vorhandenen schriftlichen aufzeichnungen (rauchfangkehrerbericht, baupläne, versicherungsurkunden, etc) zur hinterlegung und prüfung beim/vom vertragserrichter bitten.
kaufvertrag errichten lassen, die details vom angebot mit festhalten lassen. falls notwendig, aufschiebende wirkungen festhalten (zB wenn irgendwelche wichtigen unterlagen fehlen). zahlungs- und übergabemodalitäten und risikoübergang festhalten. ein treuhandkonto einrichten lassen. unmittelbar nach vertragsunterzeichnung das grundbuch mit einem rangordnungseintrag (resp. vergleichbarer bezeichnung) zur sicherstellung des späteren grundbuchseintrages belegen.
sobald der kaufpreis für den verkäufer nachweislich am treuhandkonto bereitliegt, kann das haus übergeben werden. der zeitpunkt ist vereinbarungssache, der geldeingang ist der üblichste anlass für den termin. das geld verbleibt am treuhandkonto, bis das eigentum grundbücherlich auf den neuen besitzer übergegangen ist und innerhalb dieser zeit keine beanstandungen vom käufer vorliegen.
mit der offiziellen übergabe geht auch der risikowechsel vonstatten, bis dahin trägt der verkäufer noch die alleinige verantwortung für alles was am/im haus und grundstück passiert. der amtliche besitzwechsel kann aber noch um einiges länger dauern, baumassnahmen sollten daher auf den eigentumsbescheid warten.
für die hausübergabe sollte es frostfrei sein wenn es einrichtungen gibt die geprüft werden sollten. die zwischenzeitlich aktivierten strom/wasser/wärmeversorgungen sollten bei übergabe getestet werden, vorhandene heizung unbedingt einmal warmlaufen lassen, wasserzu- und ablauf so weit technisch machbar auf funktion prüfen, die ergebnisse in einem übergabeprotokoll festhalten für die auszahlung des kaufpreises an den verkäufer. testet man das alles erst später mal gibt es nur sehr schwer möglichkeiten der befriedigenden reklamation. wenn aber im vertrag vereinbart ist, dass die versorgungsleitungen nicht betriebsbereit sind kann man sich den aufwand dafür natürlich sparen.
auch wenn der verkäufer drängelt oder genervt die augen verdreht - nicht aus der ruhe bringen lassen
da man das meist nicht allzuoft macht, lohnt sich der aufwand jedoch - auch wenn das zeit und nerven kostet und man in dieser phase selten mit so richtig viel geduld gesegnet ist weil gefühle im allgemeinen nunmal stärker sind als die ratio.
grundsätzlich ist es gut nicht nur zuvor bei der prüfung der bausubstanz sondern auch an dieser stelle jemand zu haben, der emotional nicht eingebunden ist und objektiv auf risken hinweisen kann. ob das nun ein sachverständiger, ein baumeister, ein anwalt, notar, makler oder freund ist dem man hier sein vertrauen schenkt und ob kostenlos oder bezahlt ist im prizip egal wenn man sich gut aufgehoben fühlt. ALLE problematiken könnte sowieso keiner im detail beantworten, bei gravierenden problemen muss man ohnehin nach einem fachmann speziell dafür suchen.
selbstverständlich kann man auch ein haus kaufen ohne einen derartigen aufwand zu betreiben und alles kann perfekt sein. idealerweise findet man einen platz an dem man leben möchte ohne wenn und aber und steckt jedes problemchen lächelnd weg. schaden kanns trotzdem nicht, das eine oder andere durchzuexerzieren:
ist also das ideale haus mal gefunden und hat einer genauen prüfung schon standgehalten, dem verkäufer oder makler mündlich mitteilen, dass man ein angebot machen möchte und um einen aktuellen (!) grundbuchauszug bitten und um fixe reservierung des objektes bis alles geprüft ist. alternativ kann man ein angebot legen mit dem zusatz ‚unter vorbehalt der prüfung der behördlichen rechte und auflagen‘ falls man ernsthaft befürchten muss dass das haus kurzfristigst anderwertig verkauft wird bzw. man zeitgleich den kaufpreis aushandeln möchte. dieser vorbehalt sichert einem ein kostenfreies rücktrittsrecht.
zum check der baurechte, bauauflagen, baugenehmigungen, behördenauflagen, dinglichkeitsrechte, dienstbarkeiten, widmungen, schriftlicher und nicht schriftlicher wegerechte und all dieser dinge die grundbuchseinträge prüfen und einen persönlichen termin mit dem bürgermeister (bzw. vergleichbares amt) wahrnehmen.
mit dem bürgermeister jeden eintrag, jede zeile einzeln besprechen, die baubewilligung prüfen, im grenzfall um eine schriftliche benützungsbewilligung (heisst nicht überall so, aber zumindest ähnlich) ersuchen, offene anschlussgebühren prüfen, nach auflagen (zB kläranlagen) fragen, denkmalschutz prüfen, geplante dorferneuerungen (strassenbau etc) abfragen, geplante und bestehende grossprojekte abfragen (windkraftanlagen, motorenwerke, bioheizmassewerke, schnellstrassen, schwerverkehr, flugschneisen, schweinemastanlagen, wohnungsbaugesellschaften usf. - je nachdem was einem persönlich alles wichtig ist und womit man nicht leben möchte im fall des falles, auch die suchmaschinen und bekannten projektierer abfragen ).
die vorhandenen widmungen der grundstücke erklären lassen mit den zugehörigen rechten und pflichten.
die angrenzenden nachbargrundstücke auf deren widmung und bauvorhaben prüfen.
im amt nach bekannten nachbarschaftsstreitigkeiten fragen und dann auch mit den direkten nachbarn selber reden. da erfährt man sehr vieles und sieht auch wie der alltag dort aussehen könnte und ob einem das passt. will man quakende frösche, bellende hunde und krähende hähne haben, besser vorher besprechen ob das ein problem ist. vice versa natürlich auch.
das ganze am besten zur dortigen hauptverkehrszeit/hauptaktivitätszeit - sonntag morgens ist es überall ruhig. freitag nachmittag/abend oder montags morgens kann das schon ganz anders aussehen.
die einrichtungen im dorf checken. wo ist die feuerwehr, kirche, kindergarten, fussballverein, musikverein, gastronomie etc. trompete übende kinder und nächtlich singende kneipenhochprozenter sind nicht jedermanns sache
passt jetzt noch immer alles ins wunschbild wirds ernst.
kaufpreis fixieren und ein schriftliches anbot legen bzw. bestätigen. dazu die grundstücksgrenzen in natura prüfen, wenn irgend möglich den verlauf der wasser/stromleitungen zeigen lassen, details von zunehmender grössenordnung (funktioniert die heizung, bekannte probleme,...) im angebot festhalten. gegenzeichnen lassen. um alle vorhandenen schriftlichen aufzeichnungen (rauchfangkehrerbericht, baupläne, versicherungsurkunden, etc) zur hinterlegung und prüfung beim/vom vertragserrichter bitten.
kaufvertrag errichten lassen, die details vom angebot mit festhalten lassen. falls notwendig, aufschiebende wirkungen festhalten (zB wenn irgendwelche wichtigen unterlagen fehlen). zahlungs- und übergabemodalitäten und risikoübergang festhalten. ein treuhandkonto einrichten lassen. unmittelbar nach vertragsunterzeichnung das grundbuch mit einem rangordnungseintrag (resp. vergleichbarer bezeichnung) zur sicherstellung des späteren grundbuchseintrages belegen.
sobald der kaufpreis für den verkäufer nachweislich am treuhandkonto bereitliegt, kann das haus übergeben werden. der zeitpunkt ist vereinbarungssache, der geldeingang ist der üblichste anlass für den termin. das geld verbleibt am treuhandkonto, bis das eigentum grundbücherlich auf den neuen besitzer übergegangen ist und innerhalb dieser zeit keine beanstandungen vom käufer vorliegen.
mit der offiziellen übergabe geht auch der risikowechsel vonstatten, bis dahin trägt der verkäufer noch die alleinige verantwortung für alles was am/im haus und grundstück passiert. der amtliche besitzwechsel kann aber noch um einiges länger dauern, baumassnahmen sollten daher auf den eigentumsbescheid warten.
für die hausübergabe sollte es frostfrei sein wenn es einrichtungen gibt die geprüft werden sollten. die zwischenzeitlich aktivierten strom/wasser/wärmeversorgungen sollten bei übergabe getestet werden, vorhandene heizung unbedingt einmal warmlaufen lassen, wasserzu- und ablauf so weit technisch machbar auf funktion prüfen, die ergebnisse in einem übergabeprotokoll festhalten für die auszahlung des kaufpreises an den verkäufer. testet man das alles erst später mal gibt es nur sehr schwer möglichkeiten der befriedigenden reklamation. wenn aber im vertrag vereinbart ist, dass die versorgungsleitungen nicht betriebsbereit sind kann man sich den aufwand dafür natürlich sparen.
auch wenn der verkäufer drängelt oder genervt die augen verdreht - nicht aus der ruhe bringen lassen
